旺角亚皆老街与西洋菜南街交界向来是本港人流最密集的黄金地段，过去数十年一直是本地零售业的缩影。该处近日录得一宗大额租赁成交，互联网券商长桥证券逆市斥资，承租曾由苹果牌牛仔裤租用的单边大型铺位。
综合市场消息，是次租务条款主要有两个说法。其一是长桥以每月约70万元承租地下约1,800平方尺铺位；另一说法是合约涵盖地下至二楼共三层，总楼面面积逾7,300平方尺，月租高达100万元。长桥今次进驻，连同早前在对街落户的富途证券，以及承租楼上铺位的盈立证券，令该十字路口逐渐成为互联网券商集中地。传统零售商绝迹街铺，由金融机构取而代之，全因内地政策有变、券商改变招徕手法，加上本港商铺市场正经历重组。
阅读更多：
富途被罚款18.5亿人民币 占去年净利润18.6%丨香港多间实体店总月租约500万
长桥证券120万进驻太子珠宝钟表旧铺 较高峰期300万平六成｜罗素街/波斯富街成证券行新据点
内地收紧跨境证券业务 实体店成合规渠道
互联网券商以往主要依靠科技节省门市开支，并以低佣金吸引散户。不过近年这类券商相继在香港核心商业区租用大型铺位，改变以往单靠网络的营运模式，背后主要原因是内地收紧监管政策。近年内地严格管控跨境资金流动，中国证监会亦多次整顿涉嫌在境内非法经营跨境证券业务的机构，严禁未经批准的境外机构在内地提供开户及交易服务。
内地实施新规例后，内地投资者不能再单凭网上途径开立境外投资户口，必须亲身来港办理手续。香港实体店随即成为券商吸纳内地资金的合法渠道。旺角作为内地旅客来港的交通枢纽及消费热点，自然成为券商设立据点的首选。长桥证券与富途证券愿意以近百万元月租进驻旺角核心区，实际上是把租金视作吸纳新客及符合法规的营运开支。只要实体店能持续吸引内地客流并成功开户，高昂的租金对券商而言依然符合成本效益。
承租核心地段巨铺 建立品牌形象与客户信心
实体店对建立品牌形象同样重要。金融服务建基于信任，对于初次接触境外投资的内地客，或对网上理财仍有保留的本地投资者来说，纯网上券商未必能提供足够安全感。
长桥证券今次租用的东方大厦铺位，曾由苹果牌牛仔裤承租长达35年，属于区内地标。长桥在人流密集的单边位置挂上大型招牌，藉此展现实力。投资者看见券商有能力在香港核心地段长期承租大型铺位，自然会对其财政状况更有信心。
长桥证券近年频频开设门市，去年底在尖沙咀弥敦道开设结合咖啡店概念的据点，其后陆续进驻铜锣湾罗素街及荃湾众安街，至今再于旺角设立大型铺位。其策略不只局限于提供开户服务，更期望将金融服务融入大众生活，增加客户忠诚度。现时长桥与富途在亚皆老街十字路口对望，竞争转趋激烈，同时令该地段逐渐形成金融服务集中的新形象。
零售业结构转变 券商高昂租金承接核心商铺
这宗租务成交亦反映本港核心区街铺面貌正起变化。翻查该铺位历史，德士活集团自用多年后于2020年迁出，其后由服装品牌以每月约23万元短租，及后转为长租并加租至60万元，但租金当时仍远低于高峰期。该服装品牌迁出后，铺位曾丢空近一年。
类似情况在区内并不罕见。内地旅客消费模式由以往大量购买奢侈品及服饰，转为著重体验，加上本地市民增加北上消费，钟表珠宝、连锁服装及化妆品等传统零售商，已难以负担核心区的高昂租金。商铺业主经历近年租金回落后，需要寻找具备承租能力的新兴行业。
互联网券商正好填补刚好接力承租。金融机构利润率普遍高于传统零售业，单一客户带来的长远收益亦较高。券商租用旺角大型铺位，既为了设立营业点，也是面向庞大人流的户外广告。因此他们愿意支付较传统零售商更高的租金抢占优质地段。长桥是次以约七十万至一百万元承租，租金较前租户显著上升，反映财力雄厚的金融机构，已接棒撑起本港一线街铺的租值。
金融据点取代零售旗舰 铺市前景仍存变数
长桥证券重金落户旺角亚皆老街，反映互联网券商在内地收紧监管下的营运策略。旺角这个核心十字路口由昔日的服装旗舰店，演变成今日两大券商对望的金融据点，正正显示香港经济结构的转变。
展望未来，只要内地对跨境金融服务仍有需求，而香港继续作为内地资金走向国际的跳板，具中资背景的互联网券商预料会继续成为本港核心商铺市场的主要租客。不过，核心商铺租金若过度依赖单一行业支撑，一旦金融市场转差或政策再次出现变数，这些大型铺位日后可能面临新一轮退租潮，情况值得地产及零售业界关注。
