新盘万人空巷，是97年爆煲前的翻版？

[28Hse 三地产焦点 第一百一十七期 2017年6月7日] 金管局加辣后首个新盘荃湾海之恋，销情仍然炽热，首轮496伙即日沽清。项目售楼处位于红磡置富都会，吸引大批准买家到场，更出现排队人龙，最高峰时期龙尾一度去到红磡南道行人天桥，场面万人空巷。

如此震撼的场面，令笔者不禁要问一句，这是否最后的上车机会？错过了是否等于日后买楼无望？亦有传媒将此情况形容为1997年的翻版，更描述楼市泡沫随时会爆破；另市场传出阴谋论，是发展商背后搵人造势。

根据数据，海之恋的买家约有6成为年轻人，当中更有不少有父母陪同一齐拣楼，部分父母客更直言会为子女付高首期置业。无可否认的是，是次新盘畅销相信只是反映市民的自住需求，尤其是近日父母客主导市场，购买力十足。

其实，香港的有钱人比想像中多很多，并不用事事都套上阴谋论来说。早前，花旗银行发表「香港千万富翁调查报告2016」，指出本港约有87.8万个百万富翁（当中5.9万人为千万富翁）。

而且不得不留意的是，以上调查的所指的百万富翁，是指拥有$100万或以上流动资金的人数，并不是只计算资产部分。除此之外，当中38%的人更于过去5年曾资助子女$500万置业，可见出现万人空巷的埸面亦非无道理。

有人将现时与1997年作比较，甚至有人觉得现时比97还要癫，究竟20年后的今日历史会否重演？细心的分析，两者情况看似相似，但实际完全不同，这可以简单归纳为5个方面。

首先，用家与炒家的比例有所不同。97年炒风严重，炒家试图低买高卖来获利，但一旦楼市转趋跌势，炒家争相出货套现，以解燃眉之急，从而引起骨牌效应，最终出现楼市大崩盘。

政府汲取97年的教训后，先后推出「额外印花税」（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD），大大增加炒家成本及风险，因此炒家所占比例大幅减少，现主要是置业自用的用家。一般而言，用家不会急于放盘套现，所以市场的二手供应并不会突然激增，楼市并不会急速下跌。

第二，按揭成数亦有所分别。97年前，很多业主会申请9成按揭，以炒卖多个单位，而且当时申请接揭贷款并不用作压力测试，当利率上升，很多人就会供不起，形成市场充斥银主盘、低市价盘及负资产等。

其后，金管局多次收紧按揭成数上限，如$700万以下的物业之按揭成数最高为6成等，而且银行更设有压力测试。除非经济突然转差，失业率大增，否则即使香港跟随加息，大部分业主仍有能力继续供楼，爆煲事件难以重演。

第三，供楼负担比率远低于97年。虽然现时楼市比当年高很多，上车盘亦愈来愈贵，但不得不承认的是，用数字来说，现时的供楼比97年轻松得多。根据资料，97年的供楼负担最高为103%，而2016年第4季供楼负担比率是63%，两者的负担相差有一大段距离。

第四，97年没有设有中央信贷资料库。由于以前银行没有通报机制，业主凭著一张身份证及入息证明，可去多间银行借贷。假设业主的入息证明，最多可供1个$100万的物业，申请9成按揭，付$10万首期，便可贷款$90万，即是只要手上有$50万，他就可去5间银行借贷及购买5个单位，银行承担的风险大增。

第五，97年有「摩货」，而现时没有。以前，买家在签署正式楼契时才需支付厘印费，即是买家签署临时买卖合同后，在正式签署楼契及支付馀款前可以转手，最疯狂曾出现「十三摩」，基本上现时「摩货」个案在住宅市场几乎绝迹。

基于种种的分别，现时与1997年的情况截然不同。为避免市民再次遭受惨痛经历，政府已推出多方面的措施，去维持银行体系稳定。如果因为新盘即日沽清，就与1997年相提并论，未免有点太儿戏。

中原城市领先指数(CCL)最新录得158.78（反映2017/05/22至2017/05/28 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.33%，较上年同期上升23.69%。

本周4个分区中，只有港岛区录得跌幅，按周下跌1.02%，新报170.10，较上年同期上升25.98%。九龙区亦录得轻微升幅，按周上升0.40%，新近录得157.46，较上年同期上升24.14%。新界(东)及新界(西)区同样录得升幅，分别167.56及143.35，按周分别上升0.16%及2.28%，较上年同期分别上升23.95%及25.22%。

-- 蓝田丽港城2房 $685万易手 --

世纪21康联地产客户经理康向斌表示，新近录得蓝田丽港城成交，单位为14座中层G室，实用面积517平方尺，2房间隔，座向西南望池海景，以$685万沽出，实用面积平均尺价$13,250，属市价水平。

-- 天水围嘉湖山庄2房 $418万易主 --

祥益地产分行经理林家伦表示，新近促成天水围嘉湖山庄1期(乐湖居) 3座低层E室，实用面积448平方尺，2房2厅，获一名外区客以$418万购入，实用面积平均尺价$9,330，属于市场价成交。

-- 马鞍山中心中层户 成交价$535万--

世纪21奇丰物业海柏分行助理区域营业董事郑达昌表示，日前促成马鞍山中心1座中层G室成交，实用面积375平方尺，2房间隔，座向东南望开扬景，获区内换楼客以$535万承接，实用面积平均尺价$14,267，属市价水平。

-- 屯门宝怡花园低层户 $420万获承接--

祥益地产高级客户主任李意铭表示，日前录得屯门宝怡花园3座低层G室，实用面积415平方尺，2房1厅，单位原叫价$458万，累减$38万，终获一名外区客以$420万承接，实用面积平均尺价$10,120，属市场价成交。

-- 九龙城天寰加推270伙 --

建灏地产旗下的九龙城天寰，加推第4份价单，更首次推出低座住宅「星寰汇」。整张价单涉及270伙，单位实用面积由266至1,585平方尺，价单售价由$615万至$6,888万，价单尺价由$22,047至$43,979。