新盘按揭五花八门 选择时须考虑负担能力

新盘按揭五花八门 选择时须考虑负担能力

[28Hse 三地产焦点 第一百二十一期 2017年7月5日] 为了吸引买家，发展商通常以大量折扣、回赠及高成数按揭作招徕。当中尤其是按揭的部分，计划种类五花八门，以满足不同人士的需要，就连一众不够首期的买家都可以因此而成功入市。

要数最令市场震撼的按揭，莫过于有发展商提供按揭成数120%的计划。采用此计划的买家须抵押原有的物业，而该物业的市值不少于新购物业价值七成。在毋须入息审查下，向发展商旗下财务公司借足新购物业楼价的120%，当中95%作支付新楼价，25%作偿还旧有贷款。

但按揭计划日新月异，令人震撼的又岂止一个，近日有发展商有意为买家提供「顺逆按揭一条龙」计划。虽然后来发展商解释，有关方案只是在构思阶段，决定不会推出此类计划方案。

究竟这是什么计划，引起全城关注？这当中涉及逆按揭（即是安老按揭），针对55岁以上持有已供断的物业的人士，而且该物业的楼龄须在50年以下。长者向银行抵押物业，他们可选择于固定的年金年期内或终身每月取得一笔金钱作为生活费，之后再配合子女采用同一银行提供的按揭，父母可安心帮子女付首期。

一般而言，私楼、绿表居屋、夹屋及公屋都可承造按揭。当逆按揭贷款终止时，借款人或继承人可优先全数清还按揭贷款以赎回物业，如他们选择不赎回物业，银行将出售该物业，以偿还借款人的安老按揭贷款。

计划尚未有推出，已引起市场热烈讨论，但批评占极大多数，认为发展商为了卖楼「无所不用其极」，有人认为这违反了逆按揭的原意，另有人觉得用年金来支付首期是「榨乾」父母棺材本。

先不要研究计划最后为何会胎死腹中，纯粹以现时的资料来讨论。笔者认为，这原意是协助靠父干一族，减轻子女供楼负担。计划看似两全其美，是一个双赢的计划，但实情买家需承受双重风险，一方面是逆按揭的风险，而另一方面是买家所申请按揭贷款风险。

事实上，假如息率上升，对顺按揭还是逆按揭都有所影响。对一般的按揭来说，息率上升，即是等于借贷成本增加，买家供款能力减弱。而逆按揭方面，虽然年金不变，但最后赎回单位时，需扣除更多保费及贷款利息，换言之，最后剩馀金额会有所减少。

现时计划已经没有打算推出，所以无谓再讲，但相信日后发展商会推出其他多元化按揭计划。故此，当买家要购买新盘时，而又不能全额支付，必须要多加留意按揭计划是否真的合适及划算。

事实上，供楼期是漫漫长路，占人生一大段时间，又何必因一时的优惠而蒙蔽双眼，而忘记了自身的供款能力？选择方案有多种多样，要选择最切合您需要的方案，除要考虑自己可以负担多少的首期，还要考虑加息开支，以免最后苦的是自己。

中原城市领先指数(CCL)新近录得160.26（反映2017/06/19至2017/06/25 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.72%，较上年同期上升23.81%。

本周4个分区只有九龙区录得跌幅，按周下跌0.92%，新报155.2，较上年同期上升21.22%。而港岛区新近录得173.8，按周上升1.80%，较上年同期上升25.92%。而新界(东)及新界(西)区分别录得170.3及143.91，按周分别上升1.30%及0.78%，较上年同期分别上升24.00%及25.51%。

-- 荃湾海湾花园2房 成交价$599万 --
世纪21物业(荃湾)分行市务推广经理宋晓军表示，新近录得荃湾海湾花园3座高层F室成交，实用面积475平方尺，2房间隔，座向西面享海景，获买家以$599万承接，实用面积平均尺价$12,611，创该物业成交尺价历史新高。

-- 屯门龙门居2房 $322.8万易手 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近录得屯门龙门居13座中层A室成交，实用面积484平方尺，2房2厅，附设企理装修，获一名外区上车客以$322.8万(居二市场价)购入，实用面积平均尺价$6,669。

-- 北角新达大厦高层 $470万易主--
世纪21北山地产客户经理杨咏诗表示，日前促成北角新达大厦高层B室成交，单位实用面积350平方尺，2房间隔，座向南面望街景，获区外上车客以$470万承接，实用面积平均尺价$13,429，属市价水平。

-- 天水围居屋天颂苑低层户 $385万获承接--
祥益地产营业高级区域经理黄肇雯表示，日前促成天水围居屋天颂苑N座低层8室成交，实用面积645平方尺，获一名外区客以385万 (居二市场价)承接，实用面积平均尺价$5,969，属于市场价成交。

-- 海之恋‧爱炫美周六售412伙 --
长实旗下的荃湾海之恋‧爱炫美（海之恋第3A期）累推两张价单共432伙，发展商公布拨出当中412伙于本周六（7月8日）推售，并于本周四截收登记。 根据销售安排显示，销售将分A及B组两组拣楼，A组单位设限额，2房及3房各不可多于48个，而A组买家身份可为认购1伙4房户、认购2至3伙单位当中1伙必须为4房户，以及一般认购2至3伙的大手客，B组买家则限制认购1至2伙。
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