新盘劈价掀优惠战

政府不撤辣招 发展商追业绩

　府认为令接下来的风险和不明朗因素更大，重申管理楼市风险的「3D」辣税不能撤。业界认为，本港上半年新盘销售量按年减少21%，若发展商要追赶今年卖楼目标，而政府在加快审批预售楼花同意书上又能配合的话，估计未来3个多月将有至少近万伙单位推出。月初新盘贴市价及附送大量优惠推售，曾掀起一阵热潮，但近期销情明显变慢，并见到少量挞订出现，昨日恒地旗下新盘晓尚劈价7%清货，涉达50伙。业界相信，发展商为求去货，订价须趋保守之外，不排除要继续减价及推出优惠争取突围。

　一手住宅销售新例自4月29日实施以来已近5个月，地产商日渐适应新例要求，加上政府加快审批预售楼花同意书，新盘推售步伐料加快，如元朗区年内已有4个新盘酝酿推售，涉及约2,800伙，包括新世界推售的龙田村溱柏、同系的柏峦和洪水桥项目，以及新地的尔峦等，区内楼价将面临压力。

　事实上，面对近日销情放慢，以及不时有挞订个案，发展商无奈亦要面对现实劈价清货。恒基地产旗下深水埗单幢楼花晓尚昨晚突劈价7%重推50伙，平均实尺价15,789元，实尺262方尺的1房户入场费441.4万元。大部分单位曾于今年1月推售，与同区的晋岭货尾实尺价接近。

晓尚减7% 投行料楼价跌15%

　里昂证券地产研究部主管王艳昨日亦预期，本港楼价未来18个月跌15%，息口上升是最大不利因素。她指，本地银行存款利率趋升，租金回报率无明显优势，投资物业吸引力不大，加上多项楼市「辣招」及未来供应上升等，未来两年供应量将增20%至30%。

　东亚银行的报告亦指目前楼价过高，市民无法负担，认为未来3年楼价要下跌22%，及家庭收入维持每年3.5%增幅，负担比率才会回复合理水平。（新盘劈价及投行观点详见B1版）

　从发展商来看，主要供应者无疑来自长实。事实上，长实今年以来卖楼成绩仅30多亿元，大幅落后其定下的300亿元销售目标，惟公司执行董事赵国雄强调目标无意调低。换言之，长实未来3个多月需要卖楼套现逾250亿元方能达标，而「跑数」货源将来自等候售楼纸的大埔凤园、将军澳日出康城3期及荃湾环宇，3个楼盘涉及伙数达4,715伙。

　其他发展商方面，新世界下半年计划推出5个新盘，涉及2,000伙。恒基同样计划在今年馀下时间推出5个全新楼盘，涉及近千伙。另一大型发展商新地，未来9个月将推售5个新盘，至少有1,900伙。上述供应若同一时间「逐鹿」，一手以至二手楼价难免出现调整。（发展商推盘计划详见附表）

　美联物业首席分析师刘嘉辉表示，4月29日实施一手销售条例以来，市场要适应一段时间，近月所见，地政总署加快审批预售楼花同意书，加上今年上半年新盘销售量只有4,400多宗，按年下跌21%，发展商开价亦贴近二手或低于二手价，并提供多项优惠刺激入市意欲，预期将吸引有购买力的买家出动。

用家主导 价钱敏感度高

　不过，他补充指，新例限制之下，现时市况亦难如以往每月售出1,000伙至2,000伙，只是逐步升温，由寒冬走向回暖。他称，3D重税下，目前市场主要靠用家，投资者已大减，用家对价钱敏感度相当高，一加价便缩沙，因此未来一段时间，新盘开价要克制才可吸客，即使加推亦不敢加价。

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