按揭担保人有何须知？

[28Hse 三地产焦点 第一百零二期 2017年2月22日] 香港楼价高企，一笔过付款实在太难，不少买家都选择付首期，然后再申请按揭。审批按揭贷款时，银行会计算申请人的负担能力，但往往人工的加幅都追不上楼价，有部分买家未能通过压力测试，因此银行要求买家增加担保人。

银行会因应不同情况，而要求提供按揭担保人，以减低风险。譬如说申请人的收入不稳定，或工作性质较难提供出粮记录或税单等收入证明，难于计算供款占入息比率。

根据新按揭指引，申请人并未持有或担保任何香港住宅物业，基本供款与入息比率上限为50%，压力测试（按息加3厘）的供款不可逾月入60%；若申请人持有已承造按揭的物业或已为其他按揭作担保，其基本供款与入息比率上限下调至40%，而压力测试（按息加3厘）的供款不可逾月入50%。

不得不留意的是，基本供款与入息比率上限是包括新申请按揭的物业供款，及保物业按揭供款的总和。由此可见，如果成为了担保人，而又想置业，要通过压力测试是非常难的。那作为担保人，又有什么地方要注意？

一般而言，银行只接受具收入证明的直系亲属为担保人，他们所担保的，就是「借款人不会拖欠供款/断供」。如果借款人拖欠供款时，银行可向担保人追收欠款。若借款人没有供款，通常的处理手法如下。

银行会先以书面向借款人及担保人追讨，若他们还是没有供款，银行便会透过法律途径收楼，并将物业拍卖。在法律之下，担保人所承担的责任与借款人相同，如银行在处理物业后仍不足抵债，银行会继续向担保人追讨。

除此之外，市场上多数按揭合约规定担保人为「无限制担保」，即是如果你为家人于银行的按揭作担保，家人其后在同一银行的其他借贷，好像卡数、私人贷款、透支额等，你亦自动作了担保。倘若家人没有依时偿还借贷，银行亦可向你追收欠款。

另一方面，除担保人外，部分贷款机构在批核按揭时，会要求增加联名借款人。担保人及联名借款人的作用类同，细分的话，联名借款人与借款人有同等责任，但一旦借款人拖欠供款，银行可即时向联名借款人追讨；而担保人方面，银行是先向借款人追讨，之后才会向担保人追讨欠款。

那如果成为了家人的担保人，可以怎么办？可以解除身份吗？是可以的，但先决条件是借贷人的经济条件大有改善，偿还能力有所提升，以及须得到银行与借贷人双方同意。借贷人亦可考虑将物业转按，或转换另一个按揭担保人等方法，但以上最终须由银行重新审批及决定是否接纳终止有关按揭担保事宜。

假如银行在进行风险评估后，决意不接纳有关申请，你亦可采取其他处理方法，包括找一位没持有按揭物业或为其他物业按揭作担保的家属，作为新申请按揭的担保人，务求通过压力测试。

因此，在答应做按揭贷款的担保人前，须清楚了解所需要承担的责任，以免因小失大。即使是自身的家人，都要考虑及了解清楚才充当他们的担保人，尤其需了解借款额、借款人的还款能力及借款目的等。笔者认为，如非必要，还是不做担保人较好。

中原城市领先指数(CCL)新报146.83（反映2017/02/06至2017/02/12 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.16%，同时较上年同期上升12.44%。

本周新界(西)区跌幅最多，按周下跌0.68%，新报129.55，反之较上年同期上升12.22%。而港岛区按周下跌0.17%，新报157.9，较上年同期上升12.38%。而新界(东)升幅则最多，按周上升0.71%，新报152.34，较上年同期上升12.33%。九龙区最新录得147.04，按周上升0.16%，较上年同期上升16.38%。

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