投资海外物业的注意事项（一）

投资海外物业的注意事项（一）  

[28Hse 三地产焦点 第一百五十五期 2018年3月7日] 香港楼价持续高企，不少港人选择投资入场费较低的海外物业，成就置业梦想，同时又可以赚取金钱。其实海外置业如同隔山买牛，买家要承担相对较大的投资风险，为免招致严重损失，买家有什么需要留意呢？

现时，热门投资地包括澳洲、日本、加拿大及泰国等国家，不时举行物业展销会。然而，由于可供销售的海外物业，以及参与销售的代理愈来愈多，有关投诉有上升趋势，消委会去年接获35宗涉海外置业的投诉，按年升逾一倍。

当中，关于购买英国及澳洲物业分别收到11宗及6宗投诉，而其馀则是涉及购买内地、东南亚及美国等地的物业。投诉个案包括楼盘烂尾、物业估价不足而影响按揭申请，以及买卖合约与销售代理的陈述不符等。

例如，有人投诉透过本港的A公司在英国购买楼花，连全屋家俬，物业售价约为74万港元，并已支付楼价的一半作首期。物业原定去年第三季落成，但最后发展商因债务问题，导致项目烂尾。投诉人曾向A公司查询，而A公司表明不会介入投诉人与海外发展商的纠纷。

另一投诉人是参观本港B公司的澳洲物业展销会，有意购买约220万港元的独立屋，遂向职员查询按揭安排，获悉买家只要有足够薪金或有100万银行存款，必定获批八成按揭。投诉人即场支付2万港元留位费，数日后再汇订金约18万港元。

其后，该公司通知投诉人，当地按揭公司指该物业估价只有约180万港元，按揭亦最多批出约六成，即约108万港元，令投诉人大失预算。B公司最初拖延归还订金，后来经消委会协助才退回首笔订金。

事实上，买楼投资要付出的金钱不少，而且海外物业涉及的风险更大，因此消费者作出此重大消费决定前，必须深思熟虑，必须要留意以下的事项。

1. 税务在香港买楼，买楼需支付印花税或物业税等，然而不同国家拥有不同的买卖物业税项，税项包括物业增值税、印花税及地税，或就非当地人买卖物业徵税等。因此在购买物业前，应了解不同国家的物业税项，以免因隐藏税项而令投资的金额增多。

另外，如果你的海外物业是用作出租，买家可能要付租金盈利税。除此之外，买家最好了解当地的法律，以保障个人利益，例如有些国家对某类租客提供较大保障，假若租客欠租，要知道对方可以继续在物业住多久以及你作为业主的权益。

2. 汇率购买海外物业后，无论是收租还是卖出均以当地货币计算，故此汇率波动与否是一个重要的决定因素。以早前日圆下跌为例，当你售或租出日本楼，买家都有可能面对蚀钱的风险。其实货币的汇率可升可跌，买家入市时应了解当地货币的抗跌能力，以及自己个人的承担能力。

3. 按揭成数一般而言，业主买楼会申请按揭，然而海外物业按揭成数有别与香港。相较之下，海外物业业主一般做按竭会比当地人少，不会多于楼价七成，有些地方更要求业主在收楼时支付物业全数。

以热门投资地日本为例，细价楼基本上是申请不到按揭，尤其是位于地震带的物业，银行未必愿意承受有关风险。由此可见，买海外物业要做好功课，以免最后因估价不足而大失预算，甚至挞订。

投资海外物业要注意的事项很多，不可掉以轻心，如想知道更多有关资讯，请密切留意下一期。

中原城市领先指数(CCL)新报171.59（反映2018/02/12至2018/02/18 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升1.77%，较上年同期上升16.14%。

4区指数方面，九龙区升幅最多，按周上升2.16%，新报169.19，较上年同期上升14.49%。而港岛区新报178.62，按周上升1.46%，较上年同期上升11.76%。新界(东)及新界(西)区分别录得182.04及155.70，按周上升0.91%及0.82%，较上年同期同样上升19.63%。

-- 北角健威花园2房 成交价$738万 --
世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示，日前促成北角健威花园成交，单位为B座高层06室，实用面积456平方尺，2房间隔，座向北面享海景，获区外上车客以$738万承接，实用面积平均尺价$16,184，造价及尺价创屋苑同类型单位历史新高。

-- 屯门锦发大厦中层户 $348万易手 --
平均尺价$17,254，属市价水平。 祥益地产营业董事胡志伟表示，日前促成屯门锦发大厦中层4室易主，实用面积326 平方尺，2房1厅，获区内投资客以348万购入单位，实用面积平均尺价$10,675，是次成交价及实用尺价均创该屋苑新高纪录。

-- 将军澳富康花园3房 $560万获承接--
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近录得将军澳富康花园6座中层K室易主，实用面积592平方尺，3房2厅间隔，原开价$570万，减价$10万至$560万获区外绿表买家承接，实用面积平均尺价$9,459。

-- 屯门丰景园2房 $440万易主--
祥益地产高级营运经理林英杰表示，日前录得屯门丰景园3座高层1室，实用面积309平方尺，2房1厅，内笼企理四正，原叫价$450万，后减至$440万易主，实用面积平均尺价$14,239。

-- 嘉华白石角项目命名为嘉熙 --
嘉华旗下的大埔白石角项目命名为嘉熙（Solaria），项目位于科进路16号，设有9座，提供1,122伙，间隔为开放式至4房户，2房或以下占近七成，预计关键日期2020年2月29日。-- 将军澳MALIBU上楼书 提供1,600伙 --
由会德丰发展的将军澳康城路1号MALIBU（日出康城第VA期），刚上载楼书，项目由3座住宅组成，每座细分A及B两翼，共1,600伙单位，实用面积由346至1,344平方尺不等。

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