居屋银主盘开价千万轰动全城

[28Hse 三地产焦点 第一百二十三期 2017年7月19日] 以「疯狂」形容香港楼市，相信不少港人不会反对，而且绝不陌生。楼市疯癫下，奇闻特别多，是次有银主盘叫价较一般二手盘进取，叫价过千万。若成功以此价成交，将刷新全港居屋新高价钱纪录，堪称「居屋王」。

以上的单位为筲箕湾居屋东旭苑C座高层5室，实用面积650平方尺，3房间隔，自由市场开价$1,100万，实用平均尺价$16,923；而第二市场（未补地价）叫价$750万，实用平均尺价$11,538。

根据土地注册处资料显示，原业主于2015年7月以绿表资格联名以$668万买入单位，付了5%首期（即$33.4万），并向恒生银行承造楼价95%按揭，即$634.6万，但今年断供单位，而被银行收楼。

「银主盘」的售价要视乎市场气氛、需求及单位的质素。一般而言，银主盘叫价比市价低，因此吸引不少买家入市觅笋盘。然而是次单位叫价进取，也许是因为屋苑临海而建，质素较佳，再加上现时楼市气氛炽热而造成。

消息曝光后，有网民嘲笑这叫之前的业主情何以堪。无他的，无力偿还楼宇按揭贷款也无办法，只可以说买楼前必须了解自己的负担能力。以上述单位为例，若以息率2.5厘计算，承造25年按揭，月供约$2.8万，如不幸失业，便有机会供不起楼。

有人说银主盘叫价比市价平，一定有著数，值得入手。对此，笔者不大认同，这要视乎银主盘的背景历史及保养质素等，才知道是划算还是搵笨。假若错误选择，有机会得不偿失，最后要花的钱可能更多，因此购买银主盘要注意以下事项。

首先，准买家须查清楚物业背景。由于新买家可能需承担物业相关的债务责任，故此买银主盘前需查册，以了解单位涉及的官司历史，如有没有曾经发生过拖欠管理费或水电煤等杂费，以及官司是否已经解决。

除此之外，准买家不得不留意的是，单位有没有涉及钉契、违规、间隔不符或者僭建等纪录。一旦单位不幸已被钉契，准买家亦要了解「解钉费」是由买家还是银行负责，以免加重买楼负担。

第二，银主盘叫价只是拍卖价，并不是最终成交价，价高者得，有机会因为多人竞投而将成交价愈叫愈高，随时发生高于市价的情况。相反，基于放售银主盘有既定的估值及拍卖程序，加上银主要对原业主负责，必须尽力争取以最佳价钱出售物业，故此不能「贱卖」单位。如果银主认为拍卖价远低于估值，便会将物业收回。

为保障原业主，以及避免制造短炒诱因，在买卖交易过程中，买方不可中途将单位转售，因此合约条款上通常会列明限制买家转售物业的条款，包括必须在指定日期前完成交易，或买入后多久才可转售等，这样合约细节亦是准买家需留意的。

另一方面，要谨记银主盘就算契约不齐全，买家成功竞投后必须要接受，也能够正式成交的，所以准买家要查明单位是否齐契，因为契约不齐全可能会影响银行批核按揭，建议在申请按揭前，先到银行估价，及早作好准备。

为确保日后合法交易，或顺利转售单位，买家有责任自行补回所有遗失契约，但有可能有部分契约是不能补回，所以要自行衡量。而准买家亦要留意单位有否漏水、水电接驳、墙身结构问题，最好预留一笔装修维修费用。

无可厚非，香港人追求平靓正，银主盘是平，但未必是靓及正，所以入手前必须要了解物业的状况，如果背景不详的，不宜购买，宁愿购买其他可能较贵的单位，以免增加出事风险。

中原城市领先指数(CCL)新报159.56（反映2017/07/03至2017/07/09 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.31%，较上年同期上升22.89%。

本周新界(东)区及新界(西)区均录得升幅，前者按周上升0.39%，而后者上升1.61%，分别录得171.91及145.24，而较上年同期分别上升26.12%及25.37%。而九龙区跌幅最多，最新录得152.58，按周下跌1.68%，较上年同期上升19.30%。港岛区按周下跌0.35%，新报172.07，较上年同期上升24.01%。

-- 火炭丰景花园3房 $578万获承接 --
世纪21阳光物业区域经理陈世民表示，日前录得火炭丰景花园C座低层04室，实用面积537平方尺，3房间隔，座向东北望开扬远景，原开价$580万，最后以$578万连车位获承接，实用面积平均尺价$10,764，属市价水平。

-- 屯门怡乐花园中层户 成交价$380万 --
祥益地产营业董事胡志伟表示，新近录得屯门怡乐花园3座中层A室，实用面积335平方尺，2房1厅，附设企理装修，获区内首置客以$380万购入，实用面积平均尺价$11,343，属市场价成交，而且尺价创屋苑同类型单位的新高纪录。

-- 天后海兴大厦低层户 $520万易主--
世纪21日升地产联席董事蔡嘉骏表示，日前促成天后海兴大厦低层A室成交，单位实用面积348平方尺，2房间隔，座向东面望楼景，原开价$538万，后减价$18万至$520万易主，实用面积平均尺价$14,943，造价创该物业历史新高。

-- 天水围嘉湖山庄3房 $511万易手--
祥益地产分行经理谢利官表示，日前录得天水围嘉湖山庄7期(景湖居) 5座低层A室，实用面积638平方尺，3房2厅连套房，日前获区内换楼客以$511万购入，实用面积平均尺价$8,009，属市场价成交。

-- 新地PARK YOHO Genova 40伙周六售 --
新地元朗的PARK YOHO Genova（峻峦2A期）早前加推69伙价单，当中有40伙于周六（22日）发售，包括2伙首推的4房大宅。 新地代理总经理陈汉麟说，是次每人限购1伙开放式，销售方式沿用第四轮拣楼方式，A组优先，买家最多可认购3伙，当中1伙必须为面积600平方尺或以上单位，B组则为购买1至2伙的一般买家。
-- 旺角逸新上载楼书 --
由丽新发展的旺角逸新上载楼书，项目位于基隆街 50号，提供138伙，间隔为开放式至1房，实用面积为157至312平方尺。项目2楼为连平台特色户，当中F室开放式单位实用面积仅187平方尺，但平台面积高达1,209平方台，足足是单位面积6.5倍之大。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。