北部都会区规划曝光｜牛潭尾大学城等同港大两倍｜北环线铁路上盖652万平方尺商住楼面｜2033年起入伙

政府积极推动北部都会区发展，元朗牛潭尾新发展区最新详细规划曝光，以创新科技与高等教育为重心，当中最瞩目的是「北都大学城」，总楼面面积达约1,518万平方尺，规模相当于香港大学楼面面积的两倍；而近牛潭尾站的铁路上盖商住发展则有约651.8万平方尺楼面。

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大学城楼面面积如两间港大

牛潭尾新发展区总面积接近130公顷，规划包括大学城（拟设第三所医学院）、综合医教研医院与综合住宅社区等。规划署指，作为整个发展区重点的大学城，用地主要集中在东部，占整区约四成，将划为「其他指定用途」并注明为「大学城」，总楼面约1,518万平方尺。

参考港大资料，该校现时总楼面约770万平方尺，换言之大学城规模约为港大的两倍。除专上教育与教学科研功能外，大学城地带亦容许提供数据中心、办公室、会议设施，及宿舍与餐饮等配套，不同学术机构可共用部分设施。规划亦建议保留现有攸潭美公立学校校舍，或可将校舍活化作活动或展览用途。

发展区中部的地段拟作综合医教研医院发展，提供医疗服务及相关教学、培训和研究设施。

港铁北环线上盖商住项目及周边用地

商住发展则集中在西面、邻近拟建的港铁北环线牛潭尾站一带。当局将牛潭尾站及其东面土地改划为「其他指定用途」，注明为「铁路车站及车厂暨商业及住宅发展和公众休憩用地」，分为南、北两区，总楼面约651.8万平方尺，其中住用楼面约558.7万平方尺。

另有5幅邻站土地建议改划为「住宅（甲类）」地带，其中4幅作私营房屋发展，地积比率上限为6.5倍；馀下一幅作安置屋邨用地，地积比率为6.8倍。政府强调，这5幅地均位处牛潭尾站约15分钟步行圈内，并会适度预留社福及社区配套。

首批居民料2033年入伙

土木工程拓展署估计，工程将于2027年首季分阶段展开，其中包括医学院、医院及部分房屋用地等首批土地，预计于2028年起陆续完成平整工程，料首批居民可于2033年起陆续迁入。

地理位置及周边屋苑

牛潭尾位处元朗市东北面，锦綉花园与加州花园的东面，新田的南面，林村郊野公园之西北，南生围之东北；区内部分地底亦为广深港高速铁路走线范围。区内由多个非原居民村落组成，以攸潭美村为最大。区内最大型的私人屋苑为新地发展的葡萄园（The Vineyard），位牛潭尾路23号，屋苑自2006年起分7期落成，共214座洋房。

毗邻的大型屋苑包括位于米埔的锦綉花园（Fairview Park），以及同由新地发展的加州花园（Palm Springs），前者有5,024座洋房共，后者有980座洋房。

根据28Hse网站的放盘资料，葡萄园的入场单位位于第二期「御葡萄」，实用面积1,225平方尺，3房间隔，叫价1,580万元，尺价12,898元。加洲花园的入场单位位于第1A期爵仕居月桂径，实用面积1,016平方尺，3房间隔，叫价880万元，尺价8,661元。锦綉花园的入场单位位于B段第二街，实用面积1840平方尺，3房间隔，叫价810万元，尺价9,643元。以上三个屋苑的尺价均低于万元，跟市区新居屋的尺价相若。

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