劏房盘转手多蚀让

纷将单位越劏越细，希望藉此降低单位售价，让准买家「变得可以负担」。尤其市区牙签式新盘，几乎每一幢都主打细单位，300方尺以下劏房则已成常态，但购入细单位风险相当大，因为这类单位放租尚可，但于二手市场易手时叫座力弱，去年西营盘荟臻一个311方尺蚊型单位录得成交，就较2012年买入价蚀让足足200多万元，未来细单位供应急增下，细单位的升值能力存疑。

细单位落成量近年倍升

细单位近年大行其道，根据差估署的资料，近年实用面积431方尺以下A类细单位数量的落成量飙升，2012年及2013年每年仅一千多伙，2014年及2015年每年则达两千多伙，至2016年突然上升至3,937伙落成，而今年短短7个月，落成量亦高达2,346伙。据了解，今年政府预测细单位落成量5,109伙，目前已达标46%，若成功达标，将按年再多30%。

值得留意的是，小于215方尺以下的超细「纳米盘」，落成量由2012年的0伙，逐步爬升至去年的206伙。

而A类细单位的出售情况更加见到市况逐步变化，土地注册处资料显示，2012年至2014年每年细单位售出数量都只不过1,757伙至1916伙，但2015年就弹升至售出4,723伙，去年更升至5,340伙，今年首7个月已售出2,796伙。

上述数字，反映发展商不断增加细单位供应比例，市场亦因为楼价上升而「硬食」，成为高楼价现象下的畸形情况。

升市升幅慢 跌市跌最甘

必须留意的是，由于市场预期未来细单位供应量持续上升，而同时间楼价已升至极高水平，市场购买力转弱，但新盘的细单位于发展商开卖时往往已订价过高，超出市场承受能力，虽然因单位银码细，市民负担到单位售价，但却变相透支了未来的升值能力，导致这类半新盘的细单位抗跌力极差，升市时升幅缓慢，但「跌市则跌最甘」。

好像入伙两年多的西营盘荟臻，去年就有一个低层D室开放式单位，实用面积311方尺，原业主蚀让近220万元易手，较买入价平26%。

而湾仔尚汇亦为重灾区，去年初曾有单位蚀让20%离场，账面亏蚀逾200万元，今年楼盘跟随楼市上市，但仍避不开蚀让的宿命，4月时有一个单位登记以800万元易手，较买入价平90.8万元，蚀让10%。

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