減息效應持續發酵 樓價升勢延續、租金高位整固　樓市分區現『雙升雙跌』格局

本港樓市受減息帶動氣氛回暖，樓價持續上升，易發指數創年內新高，惟新盤供應增加令二手樓承壓。分區走勢呈「雙升雙跌」，新界西及港島升勢明顯，九龍及新界東則回調。租金指數高位整固，部分租客轉租為買，市場進入平穩調整期。

當本港銀行陸續減息後，市場氣氛明顯回暖，買家入市信心逐步增強，樓價升勢得以延續。最新一期易發樓價指數報109.93點，按周微升0.08%，連續兩周錄得升幅，並再創今年新高。雖然目前指數仍較2021年的高位回落超過三成，但今年以來樓價累計上升約3.18%，反映減息有效降低供樓成本，刺激購買力釋放。根據地產代理行數據，十大指標屋苑於9月27至28日周末錄得雙位數成交量，部分代理行更按周上升近三成，印證減息效應正加速準買家入市步伐。業界普遍預期，美國聯儲局年內仍有機會再減息0.25厘，進一步帶動本地按息下行。若利率持續寬鬆，年底前樓價有望再升約半成，樓市氣氛可望延續回暖勢頭，樓價指數有機會挑戰110.92點水平，回復至撤辣前的水平。

然而，市場亦面對新盤供應增加的挑戰，包括啟德「天璽．天2期」、油塘「柏景峰」等多個項目有機會於年底前推出。隨着發展商積極搶佔市場焦點，購買力或有機會轉向新盤市場，令二手樓價短期內仍需承受一定壓力。整體而言，減息效應與新盤競爭將共同塑造樓市後續走勢，市場發展仍有待觀察。

分區走勢分化呈「雙升雙跌」 新界西升幅擴大

最新分區樓價指數顯示，本港樓市呈現「雙升雙跌」的分化格局，反映不同地區受供求及新盤效應影響，走勢各異。其中新界西表現最為明顯，最新報115.97點，按周升0.93%，連升4周。28Hse香港屋網研究部指出，隨着錦上路大型新盤「柏瓏III」即將登場，部分區內業主為避免與新盤對擂，主動擴大議價空間以加快成交，帶動該區交投活躍，樓價持續上揚。另一方面，香港區亦見止跌回升，最新報97.7點，按周升0.45%，主要受西半山豪宅項目「The MVP」銷售理想帶動，市場氣氛顯著改善，區內買家信心回穩。相對而言，九龍及新界東樓價則出現回調。九龍區最新報106.37點，按周下跌1.55%；新界東報109.72點，按周下跌0.62%，並已連跌2周。

易發租金指數最新報116.73點 分區呈「雙升雙跌」

私樓租金表現繼續明顯跑贏樓價，市場租務需求仍然強勁。易發租金指數最新報116.73點，按周微升0.09%，連升2周，並維持於年內高位水平。隨銀行相繼下調按揭息率，市場普遍預期年內或再度減息，置業成本進一步下降，吸引部分租客「轉租為買」，令租金升勢或逐漸放緩。預期短期內易發租金指數將在115至117點區間內窄幅上落，呈現高位整固格局。

分區表現方面，香港區租金指數最新報123.69點，按周上升0.58%，重現升勢；九龍區報119.44點，按周升0.41%，反映市區租務需求穩定。相反，新界地區表現偏弱，新界西報132.55點，按周下跌1.66%；新界東則報118.17點，按周下跌0.51%，並已連跌四周。整體而言，本港租金水平仍處相對高位，但隨着減息效應逐步滲透，租務市場或將步入平穩調整期。

本周指數反映2025年09月26日至2025年10月02日的市況