踏入5月中下旬，樓市氣氛持續向好。本周易發樓價指數報118.86點，按周升0.23%，連升兩周。今年初至今，樓價累計上升約4.76%，惟較2021年8月145.76點的歷史高位，仍有約18.45%的差距。
一手市場表現繼續主導二手樓價走勢，本周四大分區樓價錄三跌一升。九龍區、港島區及新界東樓價稍為受壓，主因是部分地區缺乏大型全新盤應市，加上貨尾消化速度放緩，令市場缺乏焦點，拖累該三區的二手交投轉淡。相比之下，新界西受惠於荃灣新盤形瑨銷情熾熱，大批向隅客回流帶旺同區二手市場，為該區樓價帶來實質支撐，升幅足以抵銷其餘三區跌幅，帶動整體指數續升。
租務市場方面，本周易發租金指數止跌回升，報119.08點，按周升0.61%，不但突破2019年8月118.54點的歷史高位，更是有記錄以來首度企穩119點以上。隨着傳統租賃旺季展開，市場對租屋需求殷切，加上高價承租個案陸續出現，帶動租金穩步上揚，指數續創新高。
展望後市，發展商的貼市價推盤策略及聯儲局的息口動向，仍是主導樓價的關鍵。值得留意的是，隨着租金回報率逐步追近甚至超越按揭息率，「轉租為買」的誘因漸增，為樓市築起實質防守力，有望吸引長線投資資金入市。租務方面，受惠於內地專才及學生提早入市並以預繳方式承租，加上暑期傳統旺季已臨近，剛性住屋需求將進一步擴大。預期整體樓價及租金均有望維持穩步向上的格局。
分區樓價三跌一升 形瑨熱銷帶動新界西逆市獨升
本周分區樓價指數錄得三跌一升。九龍區及港島區分別終止上周及連續三周的升勢，報118.85點及108.27點，按周跌1.77%及0.47%；新界東連跌兩周，報116.18點，按周跌0.39%。相反，新界西終止兩連跌，報122.45點，按周升0.65%，為本周唯一錄得升幅的地區。本周分區樓價普遍受壓，主要是由於大部分地區的一手交投放緩，二手業主需擴闊議價空間促銷；與此同時，新界西新盤形瑨銷情理想，成為了近期的市場焦點。
九龍區樓價走勢受一手市場主導，惟各項目銷情不一。MIAMI QUAY系列、壹沐2期及啟德海灣系列分別錄得17至46宗成交；但早前備受關注的首岸第3期，第三輪推售58伙僅售出22伙，連同其他貨尾共錄得28宗成交，表現稍遜。隨着區內一手交投放緩，部分二手業主擴闊議價空間以增加吸引力，令樓價受壓。
展望後市，壹沐2期於5月19日加推第6號價單共50伙，折實均呎22,748元，較上張價單高約1.38%，撇除景觀及樓層等因素，屬貼市價推盤，其中35伙已於5月23日發售。此外，麗新發展位於九龍塘廣播道的新盤正式命名為博峯，提供約46伙，涵蓋三房至四房雙套及獨立屋，最快今季推出。這反映發展商對市區優質地段的承接力仍具信心，並部署推盤。
港島區一手銷情平穩，主要靠海盈山4B期的32宗成交支撐。一手市場未能帶動二手交投，整體樓價因而受壓。後市方面，PORTO於5月20日加推第5號價單共18伙，折實均呎28,057元，較上張價單高約5.16%，惟同類戶型實際加幅最多為2.39%，屬原價加推及貼市推盤。發展商維持貼市價策略，以測試市場承接力。
新界東因缺乏大型全新盤推出，一手交投放緩，期內海瑅灣I錄得17宗成交。區內缺乏市場焦點，二手承接力轉弱，業主議價空間擴闊，導致樓價微跌。
新界西樓價逆市上升，主要受區內新盤形瑨帶動。該項目次輪推售121伙全數售出，發展商隨後加價約2.6%加推；同區黃金海灣系列亦錄得9宗成交。區內二手業主見市場需求殷切，叫價普遍企穩，帶動樓價上揚。
美聯物業高級分區營業經理鍾家豪指出，形瑨首兩輪推售均收到逾5,000個登記，不少落空買家其後轉投二手市場，帶動荃灣區本周二手預約睇樓量按周升15%。該區5月迄今已錄得約90宗二手成交，單計5月中下旬，這批買家入市已佔同期成交約2成。他表示，近期交投活躍令不少業主轉趨惜售，5月中下旬荃灣區二手放盤量較月初減少3成，約1成業主更暫停放售，盤源收縮進一步支持樓價。
鍾家豪補充，定存息率回落，令住宅租金回報相對顯得吸引，促使部分資金轉投樓市保值。目前買家客源中，自住及換樓客佔約一半，投資客佔4成，內地專才佔1成。他預期，由於自住及保值需求龐大，即使未來利率走勢平穩或回升，對樓價影響亦有限。
綜合本周數據，樓市分區走勢個別發展。新界西受惠於區內大型新盤熱銷，向隅客回流帶旺二手交投；而九龍區、港島區及新界東的一手交投則相對放緩，二手市場承接力稍為轉弱，導致樓價短線受壓。
28Hse數據研究員張灝然分析指，目前市場購買力傾向流向定價具吸引力的一手項目。展望未來，發展商的開價策略及聯儲局的議息動向，仍是主導大市的關鍵。值得留意的是，隨着租金回報率逐漸追近甚至超越按揭息率，這種「供平過租」的現象將為樓市提供實質的防守力，吸引長線投資者入市。預計短期內整體樓價指數將持續穩步上揚，將於112至124點之間上落。
租金指數升0.61%破2019年高位 四大分區全線向好
踏入傳統租賃旺季，市場租務需求殷切，帶動租金穩步上揚。本周易發租金指數止跌回升，報119.08點，按周升0.61%，延續前周六連升走勢，並突破2019年8月118.54點的歷史高位，有記錄以來首次企穩119點以上。
分區表現方面，四大分區租金全線向上。港島區指數報127.09點，按周升1.14%，終止三連跌，主要由個別屋苑的高價租務成交帶動。以鰂魚涌FINNIE為例，一個實用面積245平方呎的中層A室一房單位，以月租18,500元租出，呎租約76元，超越28Hse數據顯示的近90日平均呎租66元。理想的租金回報進一步支持區內租金向上。
新界區方面，新界東指數報122.82點，按周升0.63%，連升兩周。區內持續錄得內地學生租樓個案，例如大圍金獅花園一個兩房單位，獲兩名內地生以全數預繳一年租金方式承租，月租16,400元，呎租達54元，較28Hse近90日平均呎租47元為高。此外，將軍澳SAVANNAH 3A座中層D室，實用面積448平方呎，屬兩房間隔，以21,500元租出，呎租48元，略高於該平台統計的47元呎租均價。這類高價承租個案湧現，推動新界東本周租金指數穩步上揚。
新界西指數報137.1點，按周升0.19%，終止上周跌勢。鍾家豪指出，荃灣區地理位置優越且交通配套完善，往返市區與機場方便。自環宇海灣等屋苑落成十多年來，區內優質物業持續吸引外區客承租，相關客源按年增加2至3成。
他補充，受惠於屯馬綫及公共交通網絡，由荃灣出發可直達嶺南大學及香港珠海學院，令區內租務需求不再局限於5至8月的傳統旺季。現時每月均有逾1成專才或內地學生選擇於該區全數預繳全年租金，這批穩定客源帶動租金穩步上升。
九龍區指數報125.72點，按周升0.07%，連升兩周。區內租金上揚主要由活躍的交投帶動，何文田君頤峰等屋苑近期錄得租務成交，呎租企穩約48元，租金回報率達6厘，高於28Hse反映的45元呎租及2.7厘回報率。實質的住屋需求與理想回報，成為支撐九龍區租金的重要因素。
展望後市，張灝然上調短期租金指數預測，預期短期內租金指數將於114至124點之間高位運行。隨着暑假租務旺季展開，市場租賃需求及交投料將增加。指數突破2019年歷史高位後，預計租金將持續尋頂。長遠而言，實際住屋需求將帶動今年整體租金平穩向上，全年升幅預計介乎2%至4%。
上述指數反映2026年5月15日至5月21日的市場狀況。
