恒地近期斥資1.8億元，購入西半山羅便臣道90至92號麗祥樓最後4伙，成功統一該大廈業權。這批單位實用呎價約2.66萬至2.69萬元，較兩年前同廈的收購價高出約八成。
發展商以高價收購餘下業權，表面看來作價甚高，但若結合其長達8年的收購歷程、地盤整體的發展潛力與現時市況分析，此舉實為加快項目進度的策略，背後牽涉發展商深思熟慮的實際商業考量。
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提價收購旨在買時間 避開強拍加快套現
舊樓併購過程中，時間是發展商的一大考量。資料顯示，恒地早於2025年1月已持有麗祥樓近七成業權，並連同周邊地段向土地審裁處申請強制拍賣。不過，強拍程序繁複，由排期聆訊、處理業權爭議至落實拍賣，往往需時一至兩年。
恒地今次斥資1.8億元，以劃一4,500萬元購入最後4伙實用面積逾1,600平方呎的大單位。收購呎價雖較2024年大幅調升八成，但發展商透過直接協議收購，能即時避開漫長的法律程序，提早展開清拆及地基工程。目前息口去向未明，提早一至兩年推售樓花可節省利息支出，加快資金回籠，此舉帶來的經濟效益足以彌補收購最後數伙的額外開支。
整合地盤發揮規模效應 升格大型屋苑拓利潤
評估這宗交易，須同時參考恒地在羅便臣道88號至100號的整體發展計劃。自2018年起，恒地先後透過私人收購及強拍，購入羅便臣道98及100號、94至96號舊樓，以及88號崇樓的業權。
麗祥樓是整個併購計劃的最後一步。統一該廈業權後，恒地可將4個相連的舊樓地盤打通，總地盤面積擴展至約3萬平方呎。在西半山傳統豪宅區，能整合出如此具規模的完整地皮相當罕見。
地盤擴大直接提升了項目發展潛力。若地盤零碎，發展商通常只能興建單幢樓宇，配套亦受限制。整合為3萬平方呎的大型地盤後，發展商有更充裕的空間規劃大型會所、停車場及改善建築佈局。項目規模擴大有助提升樓盤定位，預期未來的開售呎價及整體利潤亦會相應提高。
奪回推盤主動權 靈活應對反覆市況
發展商的收購策略往往與樓市氣氛息息相關。近期香港住宅市場表現一般且走勢反覆，大型發展商在規劃項目及推盤策略上更需要保持彈性。
推盤時機直接影響項目利潤。若單靠強拍程序，發展商只能被動等待法律程序完成，難以準確規劃推盤時間表。恒地今次以高價收購餘下業權，旨在奪回項目發展的主導權。掌握時間表後，發展商可因應市況波動，靈活安排建築進度及預售期，確保樓盤能在市場氣氛較佳的時機推出，減低因等待強拍而面對的市場風險。
善用強拍機制談判 靈活出價促成收購
羅便臣道項目的收購手法，反映了恒地處理市區舊樓重建的一貫策略。資料顯示，恒地早前收購紅磡黃埔街18至20A號舊樓時亦採用類似做法，在強拍前夕以高出估值約1倍多的價錢購入最後的商舖及住宅單位。
這反映恒地善於利用強拍機制增加談判籌碼。發展商通常先收購足夠業權申請強拍，向小業主展示重建決心；當程序進入尾聲，只要項目整體利潤足以彌補成本，發展商不介意在最後關頭提價促成交易。這種靈活的收購策略，有助恒地在競爭激烈的市區土地市場中保持優勢。
資金換取時間空間 著眼項目整體利潤
總括而言，恒地以高價收購麗祥樓最後4伙，背後經過實際的商業計算。發展商著眼的並非單一單位的買賣差價，而是透過省卻強拍程序節省時間，同時整合出3萬平方呎的大型地盤，發揮項目的最大發展潛力。面對市況反覆，這種以資金換取時間與發展空間的策略，不但能降低時間成本帶來的未知風險，更反映大型發展商處理市區重建項目的長遠部署。
