香港市區老化問題日益嚴峻。據屋宇署記錄，樓齡達50年或以上的私人樓宇，將於2030年增至1.39萬幢，到2040年更會高達2.17萬幢。因應重建需求殷切，政府近年期望藉放寬政策吸引私人資金，先後於2024年將指定地區的強制拍賣門檻由八成降至最低六成半，並在2025年放寬跨區轉移地積比率，冀加快重建步伐。
不過，政策期望與市場現實不符。從土地審裁處數據、本土研究社及測量師行研究報告可見，私人市場參與市區更新步伐，始終受制於宏觀經濟環境與利潤計算。單靠放寬門檻等行政手段，難以全面推動私人資金投入，令舊區更新進展依然緩慢。
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重建受制於宏觀經濟與市場偏好
政府放寬強拍門檻，本意是盡快重建結構堪虞的高齡舊樓。不過本土研究社數據顯示，過去10年樓齡達70年或以上的強拍申請不足3%，50年至59年的樓宇卻佔近六成，反映私人市場發展商多選擇收購樓齡較低、利潤空間較大的舊樓。
近年經濟環境轉變，更拖慢私人市場的重建步伐。土地審裁處數據顯示，強拍申請宗數由2019及2020年高峰期近40宗，急跌至2023年的5宗，創2004年以來新低。即使當局於2024年降低強拍門檻，2024及2025年分別只有1宗及5宗申請。
仲量聯行與萊坊等測量師行曾於2024至2025年發表報告指出，發展商減慢收購舊樓，主要受高息環境、建築成本上漲及樓價下跌影響。資金成本增加令利潤大減，對於地積比率已用盡或重建潛力有限的舊樓，即使強拍門檻降至六成半，亦難吸引發展商接手。這反映單靠修改法例，未必能有效解決舊區重建的困局。
申請偏重豪宅地段 收購屢惹民生亂象
強拍申請的分佈，同樣反映發展商將利潤放首位。政府雖為油麻地及旺角等舊區降低強拍門檻，但本土研究社數據指出，過半申請依然集中在中半山及西半山等傳統豪宅地段。
在收購過程中，小業主的議價能力相對較低。本土研究社指出，「攤分鄰近樓宇業權」機制或會進一步削弱小業主的議價空間。此外，發展商常透過多間海外註冊公司分頭收購單位以隱藏身分；當取得大廈控制權後，往往會暫停日常維修保養。
舊樓在收購過渡期內，日常管理常受影響。大廈業主立案法團一旦停止運作，治安與衞生環境容易轉差，部分大廈亦曾發生電線被剪斷、渠道堵塞等設施損毀事件。上述狀況導致留守長者及基層租戶的生活大受影響，連人身安全也受到威脅。
估價機制脫節 強拍流標令舊樓失修
數年前樓市回落，舊樓併購活動轉趨淡靜，依賴私人市場推動重建的局限隨之顯現，強拍流標亦時有發生。以2024年銅鑼灣希雲大廈流標為例，正好反映估價機制嚴重滯後。土地審裁處批出強拍令時，往往依據兩三年前申請時的估值來定出底價。礙於當時整體樓價已經回落，拍賣底價變相高於實際市值，發展商縱然取得強拍令，也寧可放棄競投。
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這類收購停滯的項目大多十室九空。大廈既無人管理，又日久失修，衞生與治安越來越差，留守的小業主只能在惡劣的環境中度日。
市建局財政受壓 宏觀更新策略亟待檢討
面對上述挑戰，公營機構理應牽頭推動舊區重建。然而，市區重建局（下稱市建局）現時亦財政緊絀。市建局行政總監韋志成曾指出，香港正面對樓宇及業主雙雙老化。受樓價數年前持續下跌拖累，市建局連續兩年錄得巨額虧損，2023/24及2024/25年度分別淨虧損39億元及27.2億元，甚至要發債籌集營運資金。
由於市建局必須自負盈虧，其重建項目無可避免地須兼顧商業回報。這導致該局近年被指行事模式傾向私人發展商，甚至將部分公共設施用地納入重建範圍以增加收益。財困之下，公營機構根本無暇兼顧那些無利可圖、卻有即時危險的舊樓。
要打破舊區重建的僵局，政府必須全盤重新規劃。當局可考慮向市建局注資，或放寬自負盈虧的限制，確保資源能優先處理缺乏管理及維修的危險樓宇。此外，法例層面亦需加強保障公眾利益，包括妥善跟進強拍流標的舊樓，以及加強對受影響租戶的安置支援。
長遠而言，單靠放寬強拍門檻難以全面解決舊區老化問題。只有認清私人市場的局限，並理順公營機構的財政與角色定位，方能妥善應對日益嚴峻的市區重建挑戰。
