天璽．天18宗短炒100%必賺 新地開價太保守？｜2期開價驚喜會否再續?

新地旗下啟德港鐵站的新盤天璽．天2期開售前夕，市場傳出多宗1期短炒獲利的好消息，相信勢必影響新一期開價；按近期1期物業升值幅度預計，估計2期平均呎價有條件，比上期高10%。

天璽．天二手獲利幅度達20%

根據地產代理數據，天璽．天自入伙以來，累積錄得約18宗二手成交，平均呎價達27,320元，全部為獲利轉讓 (截至10月6日)，部分個案的升值幅度更高達兩成。其中一宗近期的成交個案為5座低層A1室，該單位實用面積約501平方呎，採兩房連開放式廚房間隔，最終以1,243萬元售出，呎價約24,810元。原業主於去年11月以1,073.5萬元購入該單位，持貨不足一年便成功轉售，帳面獲利169.5萬元，升值幅度達15.8%。

另一宗備受關注的大單位成交案例為6座高層A室，該單位實用面積約909平方呎，設四房間隔，轉手成交價達3,480萬元，呎價約38,284元。原業主同樣於去年11月以3,126.1萬元購入，持貨不足一年轉售，帳面獲利353.9萬元，升值幅度約11.3%。

值得注意的是，在同期的《易發樓價指數》中，從去年11月的107.23點升至目前的109.84點，升幅僅約2.4%。相比之下，天璽．天1期的短炒個案大幅跑贏整體市場升值幅度，顯示該項目短期內的投資回報極具吸引力。

而要理解天璽．天1期短炒獲利的原因，需從該項目的定價策略及市場背景入手。

【即睇天璽·天二手放盤】

天璽．天 發展商定價過於保守

第一，項目去年開價時，採取相對保守的開價策略，盡管收票成績理想，但首兩張價單都沒有加價，屬原價加推。除了天璽．天因為海景單位比例極少，缺乏景觀優勢之餘，在轉角市下，去年發展商都不敢高價開盤，甚至有「鬥平」的現象。而整個天璽．天，發展商早年預計連同地價，總投資額約400億元。假設投資額不變，每平方呎的樓面成本價是約2.83萬元，甚至有測量師預期，項目推售呎價要有至少3萬元或以上，才能獲得一定利潤。最終去年9月開價，首批折實平均呎價19,668元，只是較「麵粉價」約1.77萬元，僅高約一成。若果以當年預計的總投資額所計算的每平呎樓面成本價來看，則有約三成折讓。而按照去年的開價，相較當時啟德城中心二手樓盤及餘貨的平均呎價約20,000元，天璽．天更具吸引力。即使與2017年9月推出的同區新盤OASIS KAI TAK相比，該盤首批折實平均呎價為20,225元，天璽·天仍低約2.7%。

另外，再與同期開售的啟德跑道區項目柏蔚森II相比，其首批折實平均呎價為19,207元，而天璽．天的地理位置更為優越，但平均呎價僅貴2%，性價比極高。值得一提的是，該盤首輪銷售推出204伙，收票數量超過2.9萬票，超額認購達141倍，創下2013年實施一手新例以來的最高紀錄，並在隨後的四輪銷售中皆錄得即日沽清的佳績，反映市場對該項目的熱烈需求。

【即睇天璽·天價單】

天璽．天地理位置優越

第二，天璽．天擁有優越的地理位置。天璽．天被譽為啟德區內最方便的住宅項目，位於港鐵啟德站旁，並坐落於AIRSIDE及The Twins雙子匯之間，購物、餐飲及交通條件極為便利。項目基座商場設有出入口連接啟德站、AIRSIDE及地下街，是區內唯一具備此設計的住宅項目。

此外，該地皮於2018年樓市高峰期由新地以251億元奪得，創下當時的賣地紀錄，至今仍是香港住宅官地中最高價的地皮。以可建總樓面面積約141萬平方呎計算，平均樓面地價達17,776元，較鄰近地皮高出約20%，更吸引了不少內地買家慕名而來。

【即睇天璽·天2期平面圖】

樓市穩步復甦中

第三，有樓市利好因素推動；本港樓市自去年9月底至今，香港樓市迎來多項利好因素，包括港股累積一定升幅、銀行同業拆息從高位回落，以及今年初政府放寬樓市印花稅，進一步刺激市場需求。對於去年熱銷的新盤來說，錄得短期內升值並不令人意外。

最後，由於天璽．天樓花期極短，因此吸引大量向隅客回流。屋苑由開售至入伙，僅相隔約9個月；部分向隅客客未能購入一手單位，部分便流入二手市場，進一步推高屋苑的二手成交價。

隨著天璽．天1期二手市場的短炒獲利效應逐漸顯現，預期即將推出的天璽．天2期，平均呎價有機會較1期上調約10%，並有望繼續吸引大量買家入市。天璽．天1期的成功不僅突顯其定價策略和地理優勢，更反映出項目對市場需求的精準把握。在樓市穩步復甦下，天璽·天2期的表現值得期待。

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