2047年地契期满会不会影响按揭？

近年愈来愈多人讨论「 2047年地契大限」 问题，有人会担心影响按揭，有人会担心楼盘地契年期完结，最终政府会收回土地，究竟地契到期是怎样的一回事呢？

据发展局透露，到2025年6月将有约50个地段地契率先到期，而到2047年6月30日将有约30万个一般用途地段地契到期，当中不少地段是共有业权地段，牵涉大量业权，处理非常困难。

再加上要处理的数量庞大，发展局建议修例精简地契续期程序，容许以免补价方式将地契续期50年，期间每年要缴付应课差饷租值3%地租，仅少数严重违契情况才以刊宪方式公告不予续期，但业权人仍可上诉。

究竟地契是什么呢？香港的土地业权，可分为「永久业权」及「土地租借权」，「土地租借权」的土地由政府拥有，再把土地租出予发展商，地契就是指当中的租约。而地契的年期，就是界定土地租用者租用土地的期限。

土地契约年期早于前港英政府年代已经订下，主要分为三种，包括75年期、99年期及999年期。现时香港有15个屋苑拥有999年地契的物业，主要位于港岛，当中包括十大屋苑太古城。

为什么999年地契的屋苑如此稀有？是因为在殖民地年代，政府批出大量999年期地契，但后期殖民地政府觉得会失去长期控制权，于是停止批出999年地契，此后批出的土地年期都变为75年期或99年期。

当地契地期后，有可能会出现3种情况，一是土地租用者不用补地价，只需缴付应课差饷租值3%的年租，便可自动续约；二是需要缴付补地价费用，才能续约；三是政府收回土地，不接受业主续期。

当中，收回土地是最极端的方法，必然会引起社会反对，并造成轩然大波，所以发生机会比较低。虽然政府未正式立法，根据发展局的建议，相信政府普遍都会选择情况一，去处理续期事宜，既方便且快捷，所以大家不用太过担心。

申请住宅按揭，最长还款期是30年，如果买家有意购买的单位地契在2047年到期，距今只有24年，想承造30年按揭，银行会如何处理呢？会不会影响批出的按揭年期呢？

基本上，这不需要特别处理及没有影响审批的，纵使地契的不确定性会增加银行的借贷风险，然而政府早已透过金管局表明，银行毋须因2047大限而调整按揭政策，并表示政府有权批出续期的地契。

在长期低息环境下，很多买家倾向把按揭还款年期摊长至30年的上限，而银行按揭最终能不能批出30年按揭，是根据不同的人龄、楼龄、物业种类、交易类别及按揭成数等因素，批出的年期也会不同。

此外，由于地契到期后的续期方案未定，故此有些银行会在按揭契内加入保险条款，列明若然地契未能顺利续期，银行会保留权利调整按揭条件，也不排除可要求借款人提早清还按揭，借款人亦应留意有关条款。

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