息魔袭 楼市挫 楼价两月内料跌1成

香港文汇报讯（记者 梁悦琴）美联储主席耶伦发雌威，表明今秋结束买债，令美国加息时间表最快提前至明年上半年，环球股汇应声下跌，港股昨大泻近400点，地产股首当其冲。近期价格已明显回软的楼市再遭息魔侵袭，位于长沙湾的新盘丰滙昨日以低于二手价开价，二手减价也陆续增加。分析指出，是次加息讯号明确，正处下降轨的本港楼价或跌幅扩大，预期到4、5月，楼价将较去年上半年跌10%至15%。

美国联储局表明放弃采用以失业率6.5%的前瞻指引，并将于今年秋季结束买债，市场普遍预期最快于明年上半年开始加息。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，联储局的声明进一步明确加息的决定，将令原已走下坡的楼价加速下滑，原预料今年上半年住宅楼价较去年同期下调10%至15%，相信将提前于4月、5月完成。

楼价调整料加快

另外，由于现时以用家独力支撑大市，市场后继乏力，于加息阴霾下，陈永杰认为，买家会抱着「迟买会平」的心态，成交量难大升，3月全港二手住宅实质成交量料回升至3,000宗至3,500宗，但到4月、5月料回调至3,000宗以下。

加息冲击波随即影响到新盘，长实与市建局合作发展的长沙湾丰滙昨推108伙，提供最多11.75%折扣优惠，为去年4月底一手新例实施以来市区最低入场费新盘。陈永杰称，在目前外围经济环境及众多新盘抢客下，一手开价将一浪低于一浪。另外，受政府推辣招及狂推地影响，部分二手住宅楼价已较去年同期下调约10%，受未来一手供应增加、辣招及加息三重招打击下，相信政府需作减辣及撤招之准备。

一手二手轮流减

美联集团副主席黄静怡指出，本港楼市经已逆转，据美联「楼价走势图」显示，2月楼价相比起去年高位已累跌约4.3%。同时，投地价格有回落迹象，加上新楼盘定价与同区二手楼溢价进一步收窄，相信均会对二手楼价造成压力。

事实上，整体楼价跌势已在2月开始扩大。中原地产陈辉麟表示，青衣盈翠半岛12座中层B室，实用面积512方尺，业主1年前开始放盘，最初叫价630万元，随市况累减110万元(减幅17.4%)，刚以520万元连租约沽出单位（其他减价个案另见表）。利嘉阁地产研究部主管周满杰亦表示，初步估计今月二手单位转售获利的成功率以至卖楼赚幅将会下跌至约98%及55%水平，势将创下近3年及2年来单月新低。

数据显示，2月每宗私宅转手个案平均赚幅只有59.1%，较1月微升0.9个百分点。值得指出是，沽楼获利1倍或以上的转手个案占整体二手私宅买卖比例，自去年10月份失守30%比率后便一直滑落，2月数字跌至24.6%。

最快明年夏加息

浸大财务及决策学系副教授麦萃才表示，加息时间表视乎美国经济环境而定，如失业率、GDP增长等，现在说加息影响似乎言之尚早，不过可以预期可见将来，即未来12至18个月开始加息周期。

中银香港经济研究处经济研究员卓亮认为，市场有必要调整关于利率走势的判断，按照目前进展，QE会在今年10月或11月完全停止，换言之首次加息时间或提前至明年上半年。

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