辣招一周年 升幅输通胀 楼市临转角

新盘劈价加快回调 后市将反覆偏软

　楼市落重药，半年间连推两项重税，最高付税金额高达楼价23.5%，楼市升势显著减慢。本报统计，今年首9个月楼价累计升幅只得3.8%，跑输同期升幅为4.3%的通胀，住宅交投更跌至每月平均约3,500宗至4,000宗的水平。最近多个豪宅新盘接连推出「减辣优惠」，被业界视为楼价回落的「催化剂」，楼市料已走入转角市，后市将反覆偏软。

　辣招推出至今满1年，统计今年首9个月的楼市表现，楼价仍然上升，根据中原城市领先指数(CCL)，指数由年初的115.6点，升至9月底的120点，升幅为3.8%，乍看数字会以为辣招无助遏抑楼价，但必须留意，去年同期的升幅为15.37%。与之相比，可见今年楼价升幅已大幅放缓。

官方楼价指数结束5连升

　根据香港贸发局经贸研究公布数字，今年首9个月的消费物价按年上升4.3%，换言之，楼价升幅较通胀更加缓慢，显示楼价升势已经受控。翻查去年资料，全年通胀升4.1%，同期楼价则升21.43%，两者存在极大差距。研究预测，今年全年通胀将为4.3%，观乎最近新盘楼价不断贴近二手，预计二手楼价亦会跟随回落，后市「跌多过升」，全年楼价升幅料将落后通胀。

　上周四差饷物业估价署公布9月楼价指数，虽然只是按月回落0.32%，但就结束此前连续5个月的升势。莱坊董事及研究部主管林浩文于接受访问时直言，楼市已进入转角市。高纬环球大中华区评值谘询部董事张翘楚亦称，近月新盘以税务优惠吸引买家，优惠并占楼价一个颇大比例，但要留意这些楼价折扣并不会计入楼价的帐面计算，将影响差估署的楼价指数计算，预期楼价实质已有所回调。

购买力涌新盘 二手受压

　美联物业首席分析师刘嘉辉指，一手新盘在「供应增、需求减」之下，定价将有压力，尤其市场预料短期内将有多个新楼盘登场，定价上更为克制。新盘溢价收窄，注意力及购买力势必投向一手市场，因此需要放盘的业主唯有调低价格才能吸引买家，预期未来楼价仍有下调空间。

　事实上，自政府去年推出双辣招，包括买家印花税(BSD)、额外印花税(SSD)加强版，楼市明显走进「分水岭」。本报统计过去1年楼市变化，BSD去年10底推出时，CCL约116.07点，当月住宅成交量约8,855宗，其后至12月曾跌至114.38点，成交宗数更急减61.6%至3,400宗。

DSD影响大 交投剧跌60%

　惟楼市日渐消化BSD影响，资金流向中小型物业、工商铺市场，楼市火速重拾升势，至2月时CCL更突破120点，市场亦录得6,420宗住宅成交。政府于是在今年2月底再出招，推出双倍印花税(DSD)冷却楼市，之后半年CCL一直徘徊在118点至120点，最新则报120.72点，较1年前升4.4%。交投量方面，住宅成交量徘徊在3,500宗至4,000宗左右的极低水平，较1年前下跌约60%。

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