细价楼第二波回升?

上星期不同的楼市指数都出现了一个异象，就是小阳春之后竟出现「旺量不旺价」，各指数价格都表现下调，有人认为这个是「假阳春」；另一边厢，亦有一种看法是以差饷物业估价处的指数去作推演，假设租金继续下跌，楼价就会被租金带动再作新一个回合的价格调整，问题是租金是否继续下跌？和为何市场「旺量不旺价」？这关键十分重要！我有责任将我看到的和公众分享！

第一波的小阳春是由1月15日开始由租务上的变化带起的，11月开始的劈价势，令到购买力观望了好几个月，因为市场日益看淡，最后观望的刚性需求不少转买为租，令租务成交大升，后果自然是租务二手的放盘量减少，盘量大减自然令价格止跌回稳，于是，在租金停止下跌的同时楼价却愈来愈平的关系，不少购买力就再回到买卖市场去，小阳春的动力就是这样由租金停跌下引起！但为何买卖指数在上一、两个星期都出现下跌？这是因为主流购买力选择了「将货就价」即是说当一线盘租不到的时候，就下游往二三线屋苑租次一级的单位（包括更平或更细），租的尺价略平，其实不是等于租金下跌，只是购买力选择了次一等的单位而已，其实价格仍在上升中，这亦是一众指数看不到的盲点。

但当下游租盘因为成交增加而变得愈来愈少的时候，价格就会最基础地上升了，上期祥益「屯门楼市租赁成交尺价领先指数」的成交，仍然包括一些6-7000元的成交，但是到了今期已经全部在8000元以上，新常态的「贴地硬升」，其实相当可怕，这就是笔者坚持做「最后一个好友」的原因，在市场上来说，「等」才是最大代价！

今期祥益「屯门楼市尺价领先指数」，无论买或租也开始上升，当租金在未升定之前，遇上屯门私楼楼价有大量2-300万单位的时候，就会出现细价楼第二波回升，愿笔者看错，看官珍重三思！

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