楼市分化：新界市区二手楼走两极

近期多幅地皮招标反应冷淡，发展商阔绰不再，让人联想到是否看淡后市。同时，反映本港楼市的中原城市领先指数CCL走势反覆，不过当下多个蓝筹屋苑创出新高尺价成交。综合多种现象分析，地皮的位置、成交单位类别及数据等，反映楼市正处分化局面，买家入市需格外留神。

土储过多 新界滞销

踏入2014年，地皮标售屡现「震撼弹」，去年曾流标的港铁天荣站上盖项目，在年初「松绑」条款后重推，结果迎来第二次流标收场。同时，新晋豪宅区白石角地皮标售表现「坎坷」，3月时成为政府重推土地招标以来首幅流标地皮；及至上月底，毗邻一幅临海地标出，每尺楼面地价竟低至3,300元，低于市场预期下限约17.5%。至于上月中标出之屯门井财街地皮，每尺地价竟低见1,938元，创出近年屯门区地价新低。

不过应当留意，市区地近期连创疯价，其中南区寿臣山道西地皮，上月每尺楼面地价达30,888元，打入本港最贵地皮前五。至于湾仔捷船街一幅奀地亦以天价2.33亿元标出，楼面尺价高逾1.6万元，可见市区地皮矜贵抢手。

市区地少 重金吸纳

就发展商而言，市区住宅向来有市有价，加上地皮供应稀缺，不得不重金吸纳，除了造就上述疯价地皮，亦令港九各区掀起旧楼收购战。新界多幅住宅地标售反应显得惨淡，无他，港府本年度共推逾廿幅新界地，发展商自然有权「拣择」，其中数间龙头发展商目前更坐拥大量新界土地储备，政府所推之地并不合其「胃口」。

楼价企稳 抢细价盘

另一边厢，二手市场近期频现尺价新高，其中青衣青怡花园一个实用343方尺的单位，日前以388万元成交，实尺11,312元，创屋苑实用尺价新高。至于香港仔居屋雅涛阁一个中层户，上月以绿表价378万元售出，实尺达8,957元，创南区绿表居屋尺价之冠。

纵观现时多宗二手成交，以600万元以下之中低价成交支撑。政府推出「辣招」逾年，楼价却没大幅回落，细码盘成为急于上楼首置客的必争之选。虽然尺价刷新纪录，但整体售价仍在负担之内，上车客亦不介意「高价」入市。市场人士指，在辣招影响下，银码较大的物业交投最受影响，业主往往需扩阔议幅，方能获得承接，带动CCL反覆。在上述种种影响下，造就新界地「滞销」、市区地抢手、CCL反覆、二手现新高的分化。

■香港文汇报记者 苏洪锵

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