港楼转角系列：租平过供屋苑月增75%

新供应迎高峰 租金明年看跌15%

的无壳蜗牛估计未来十年难以上车 ，但差估署最新数据显示楼价及租金终于见顶回落，转角市下会否为租客带来福音？有代理行统计本港50大屋苑近两个月的供款与租金表现，赫然发现11月「租平过供」屋苑多达14个，月增75%。业界预测明年「海量」2万个新盘落成，创10年新高，租盘料将涌现，加上美国加息机会大，预料月租与供款差距势将逆转，「供平过租」的现象将不复再，取而代之是「租平过供」，明年租金将大跌15%。

据利嘉阁研究部提供资料，近月「租平过供」有上升趋势。统计50大屋苑数据，10月「租平过供」的屋苑仍只寥寥8个，占整体比例16%，但11月数量已急增75%至14个，占比28%。各区指标屋苑中，以九龙区增长速度最快，由原来没有「租平过供」屋苑，至11月急增至4个。港岛区亦由2个增加至5个，新界区则由6个微跌至5个屋苑出现「租平过供」。

加息或加剧逆转差距

业界人士指，假设美国来年累计加息1厘，再加上明年多达2万个新盘落成，而不少二手业主亦选择转卖为租，三项因素加在一起，势必导致市场上租盘泛滥，拖累租金跌势加剧，届时「租平过供」的屋苑将更多，最终造成涟漪效应，楼价缺乏租金支持下，整体楼价会出现更大幅度回落。

美联物业首席分析师刘嘉辉近日分析，近年租金追不上楼价升幅，不过低息环境下，租金回报率仍有2厘至3厘，仍高于2厘左右低水平按揭利率，租金收入仍能支付楼按供款，尤其对早年在楼价较低位时置业的业主，其享有的租金回报率更高。

刘嘉辉说，目前低息环境未变，加上预期加息步伐温和，不少业主仍抱「宁出租莫贱卖」心态，年内租盘供应较去年多，加上租赁旺季结束，需求减少令租金添压，若明年息口调升，屋苑月租与供款差距逆转，有机会扭转过去多年「供平过租」的现象。

他表示，过去18年，本港楼市曾经历两次主要调整，二手楼巿于1997年及2008年见顶，及后楼价与租金双双高位回调，惟两者跌幅迥异，按揭利率与租金回报率成个中关键。

租金回报撑楼价关键

翻查资料，楼价1997年6月底见顶，至1998年6月底，期间暴跌逾40%，同期租金跌约25%，楼价跌幅远超租金，乃基于当时炒风盛行，投资者持货多，当时租金回报率纵有4厘至5厘，但按揭息率高达9厘，金融风暴后一度扯高至逾11厘，意味业主租楼收入难抵楼按供款，无险可守下，劈价求售个案普遍。

反观2008年楼价于3月底见顶，至2009年3月底，下跌约16%，同期租金则跌约21%。租金跌幅超楼价的原因，乃其时楼市炒风相对收敛，加上按揭利率徘徊低位，最高仅得3.25厘，而租金回报率达5厘左右，业主有力收租供楼，令巿场放租单位增加，加重租金下行压力。

楼价跌幅或大于租金

经济学者关焯照表示，造成「租平过供」的情况，主要是因为租金跌幅较楼价快，但认为情况仍属短暂性，因为未来楼价跌幅估计会加剧，当楼价下跌幅度大过租金，「租平过供」屋苑的增加速度又会有所减慢。他又说，供应增加下，加上加息影响，未来租金亦势必下跌，预测明年租金下跌约15%，但预测同期楼价跌幅会更大，可能跌20%或以上。

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