楼市价量萎缩 十大屋苑见顶回落 海怡两月价跌13%

香港文汇报讯（记者 颜伦乐）特首梁振英指香港楼市已经不再过热。事实上，据本报统计，实施「新辣招」至今年2月共12个月来，楼市供求逐渐回复稳定，甚至出现良性的「软着陆」现象。本报统计全港十大蓝筹屋苑发现，楼价全部由去年的高峰期回落，当中以鸭脷洲海怡半岛、蓝田丽港城的跌势最急，跌幅均逾12%，亦有5个大型屋苑跌幅仅5%以内。业界相信，楼价将出现温和跌幅，今年整体跌幅料约15%。本报以美联物业定义的本港「十大屋苑」为例，翻查去年至今该十大屋苑的成交尺价，发现平均成交尺价全部均由高峰下跌，跌幅由近2%至近13%不等。跌幅最少的屋苑为鰂鱼涌康怡花园，仅1.93%。属上车楼盘的沙田第一城、天水围嘉湖山庄，因交投较多，楼价得以企硬，相比去年高峰期跌幅只有2.43%及2.67%。

当中跌幅超过5%以上的有5个，以海怡半岛跌幅最劲，短短2个月，平均尺价由去年12月的高峰13,039元，急跌至今年2月的11,369元；丽港城亦由去年9月高峰时10,348元，跌至今年2月仅9,097元。其馀港岛太古城2月平均实用尺价为13,690元，相比去年3月时的高峰14,821元，下跌约7.63%；荔枝角美孚新邨、将军澳新都城亦分别较高峰下跌7.42%及5.89%（见表）。

港府在2012年10月至2013年2月相继推出多项调控楼市的印花税措施，包括买家印花税（BSD）、「加强版」额外印花税（SSD）及双倍印花税（DSD）。

地产商看淡后市

城大建筑科技学部高级讲师潘永祥表示，今年初对于香港楼市的预测，还停留在全年下跌约5至10%的水平，但一连串负面消息，最近更出现官地流标等，好明显「发展商睇唔好两三年后的楼市」，预测今年跌幅将扩大，但最多约15%。

至于早前联储局决定继续减少买债，消息短期对准买家会有心理影响，但对楼市的实质影响不如股市般大，潘永祥预期加息明年才出现，相信市场经过一段时间消化消息后，用家又会继续出动入市，交投会回复稳定。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，可能提前加息的消息增加市场对买楼的忧虑，预料市场会出现两个现象，短期内业主会加快减价卖楼，成交量或会增加，但这一轮减价盘被消化后，则要视乎业主的减幅有没有扩大，否则楼市又会陷入胶着状态。因为最近各项因素影响，他亦调整年初对楼市的预测，预料将由5至10%扩阔至15%。

布少明续说，相信中小型单位的跌幅会更大，可能跌逾15%，而最近不少二手屋苑的的成交价相比高峰亦已下调约10%，令市场承接力增加；豪宅则因为业主持货能力较强，跌幅预料约10%。

新盘二手轮流减

事实上，今年楼市生态明显有较大变化，新盘定价更加克制，甚至每每以低过二手价来开售，并与二手形成「轮流减」的循环。二手市场最近亦屡现减价，甚至涌现蚀让成交，反映部分买家对后市不乐观，或本身财政困难，故宁愿止蚀离场，亦不愿等后市回升，似乎亦是楼价下滑的「先兆」。

根据资料，市场去年上半年只录得零星的蚀让个案，但下半年蚀让盘逐渐增多，新盘尤其成为「重灾区」，以上水天峦为例，过去1年成交的10多宗全数蚀让（部分为明赚暗蚀），蚀得最多的个案为一幢琉森大道单号屋，去年8月以6,000万元易手，洋房实用面积2,798方尺，尺价21,444元，账面劲蚀648万元。

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