近月二手楼市交投相对淡静，影响银行对各大屋苑的估价取态。根据28Hse追踪的20个指标屋苑*数据显示，以滙丰银行估价模型计算，大型及中型单位分别有11个及10个屋苑的估价按月下跌。
大型单位当中，天水围嘉湖山庄下调逾3%跌幅居首，荔枝角碧海蓝天与马鞍山新港城紧随其后。中型单位方面，嘉湖山庄同样以逾3%跌幅居首，其次为新港城及南区海怡半岛。然而，坚尼地城宝翠园大型单位与红磡黄埔花园中型单位估价却逆市上升，分别录得逾4.5%及约2.5%的升幅，反映个别屋苑具备较强的抗跌力，走势未有跟随大市全面向下。
分析指，楼市交投及资金流入减少，拖累估价下挫。近期一二手买卖放缓，加上缺乏大型新盘推售，市场观望气氛浓厚。另外，内地整顿跨境券商影响资金调动，导致楼市缺少大型投资客承接。买楼需求减弱促使银行取态转趋保守，继而调低物业估价。
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20大屋苑8月估价排名（大型单位）
11个指标屋苑大型单位估价受压 嘉湖山庄跌逾3%最多
8月大型住宅单位估价整体偏软。20个指标屋苑当中有11个录得跌幅，按月下跌0.18%至3.07%。鰂鱼涌康怡花园及鰂鱼涌南丰新邨估价按月持平；其馀屋苑估价则逆市向上，当中坚尼地城宝翠园及红磡黄埔花园表现较佳，分别上升4.53%及2.47%。
嘉湖山庄跌3.07% 跌幅居首
本月估价跌幅最大的屋苑为天水围嘉湖山庄。估价单位为5期丽湖居5座高层B室三房户，实用面积639平方尺，滙丰最新估价为568万元，按月减少18万元，下跌3.07%。
不过其他机构未有跟随看淡，中银估价维持601万元不变，而28Hse的估值更微升1.06%至562.7万元。
碧海蓝天估价跌3.05%排行第二
跌幅第二高的屋苑为荔枝角碧海蓝天。其估价单位为5座中层H室三房户，实用面积581平方尺，滙丰对其估价为1,048万元，按月减少33万元，下跌3.05%。
中银与28Hse的估价则不跌反升，按月分别上调3.01%至1,094万元，以及微升0.47%至1,040万元。
新港城估价跌2.22%排名第三
马鞍山新港城位列跌幅第三。参考4期E座高层4室三房户，实用面积618平方尺，滙丰本月估值为971万元，按月减少22万元，下跌2.22%。
与嘉湖山庄相若，中银及28Hse对新港城的估价单位分别报933万及877.9万元，按月维持不变及上升1.01%。
宝翠园估价逆市上升4.53%
部分屋苑估价未有跟随大市向下。坚尼地城宝翠园1期1座中层G室三房户，实用面积1,241平方尺，滙丰估价为3,529万元，按月上升153万元，上升高达4.53%，为所有估价指标屋苑升幅之首。
而中银及28Hse对其估价则报3,568万及3,344.5万元，按月维持不变及上升0.6%。
半数屋苑中型单位走势下调 嘉湖山庄续成跌幅榜首
8月中型单位估价走势大致与大型单位相若。20个指标屋苑中，10个估价按月下跌0.15%至3.13%。荔枝角碧海蓝天、鰂鱼涌康怡花园及鰂鱼涌南丰新邨估价维持不变；其馀7个屋苑估价按月上升，以红磡黄埔花园升2.46%较显著。
20大屋苑8月估价排名（中型单位）
嘉湖山庄估价跌3.13%跌幅最多
天水围嘉湖山庄在中型单位同样排在跌幅榜首。参考3期翠湖居3座高层F室两房户﹐实用面积449平方尺，滙丰本月估价报434万元，按月减少14万元，跌幅达3.13%。中银估价维持在442万元，28Hse估价则上升1.25%至420万元。
新港城估价跌2.34%紧随其后
马鞍山新港城排行跌幅第二名。参考估价单位4期J座中层2室实用面积338平方尺的两房户，滙丰估价由7月的598万元下调至本月的584万元，按月下跌2.34%。中银估价维持577万元不变，28Hse估价则微跌0.02%至534.3万元。
海怡半岛跌2.02%排第三 中银28Hse反升
南区海怡半岛位列跌幅第三。4期御庭园御柳居（25座）高层A室两房户，实用面积513平方尺，滙丰估价按月下跌17万元至823万元，跌幅达2.02%。
相反，中银与28Hse的估价双双报升，按月分别上调0.6%至845万元，以及上升2.57%至782.9万元。
黄埔花园逆市升2.46% 中银28Hse同步上调
红磡黄埔花园在中型单位中抗跌力最佳。估价单位为2期锦桃苑1座高层C室两房户，实用面积466平方尺，滙丰本月估值按月增加19万元至791万元，升幅达2.46%。
中银与28Hse亦同步上调估价，按月分别上升1.44%至777万元，以及上升0.86%至688.4万元。
7月交投显著放缓 拖累8月银行估价普遍下挫
本港楼市踏入下半年气氛转弱，交投显著放缓。面对缺乏大型新盘带动及资金流入减少，市场观望情绪浓厚，直接导致8月各大银行普遍下调大型指标屋苑的估价。近期一二手交投数据的显著下跌，配合资金流向的突变，正正反映了这波楼市降温与估值受压的实况。
一二手住宅交投显著回落
本港住宅物业市场近期转趋淡静。中原地产研究报告指出，7月二手私人住宅录得3,374宗买卖，涉及金额269.2亿元，按月分别下跌37.1%及42.0%。二手交投量创下自2025年8月录得3,285宗以来的11个月新低，成交金额亦跌至自2025年10月录得261.8亿元以来的9个月低位。
一手市场方面，据中原地产研究报告，7月新建住宅买卖登记仅有767宗，涉及金额157.9亿元，按月分别大幅下跌61.3%及45.6%。一手交投量连续3个月下跌，更是近17个月以来首次跌穿1,000宗，创下自2025年1月录得758宗以来的18个月新低，金额亦是自2025年5月录得147.9亿元以来的14个月低位。
7月市场缺乏大型新盘推售，仅有位于锦田的芊御及将军澳的海瑅湾II推出首张价单。相比今年上半年多个新盘如SIERRA SEA第2A及2B期、海瑅湾I、形瑨、首岸第一及三期，以及壹沐第2期多轮销售成功沽清单位的热烈气氛，目前市场热度明显减退，买家入市态度转趋审慎。
内地监管措施削弱资金流入
资金流向亦出现变化。中国证监会于5月中下旬对老虎证券、富途证券及长桥证券三家境外互联网券商的违规跨境经营行为立案调查，并施以重罚。其中，老虎证券遭没收违法所得并罚款合共约4.11亿元人民币，富途证券的罚没金额更达约18.5亿元人民币。这项监管行动直接影响了内地资金的调动渠道，导致近期香港一手楼市缺少了大手扫货的投资客。
结语：交投减慢及资金流失拖累估价下调
整体楼市交投及资金减少，是导致8月指标屋苑银行估价下跌的主因。二手市场成交淡静，急售业主减价求售的个案直接拉低了银行的参考估价；同时，一手推盘步伐放缓令市场观望情绪浓厚，促使银行评估物业价值时转趋保守。此外，内地重罚跨境券商截断部分资金流入，导致楼市缺乏大手买家承接，银行为应对需求收缩及控制潜在信贷风险，进一步主动下调物业估值。
*20个指标屋苑包括：太古城、康怡花园、海怡半岛、嘉亨湾、蓝湾半岛、宝翠园、南丰新邨、映湾园、嘉湖山庄、沙田第一城、新都城、新港城、珀丽湾、盈翠半岛、荃威花园、美孚新邨、丽港城、德福花园、碧海蓝天及黄埔花园
