10月租务分析！ 银禧花园回报率高达5.9厘！

截至2025年10月，根据28Hse综合成交记录，香港十大蓝筹屋苑的租金回报率介乎3.26至4.43厘。 研究发现，部份传统老牌屋苑在过去半年间的租金回报率及租赁成交表现均相当突出，包括火炭银禧花园、鰂鱼涌南丰新邨及美孚新邨。

以本年10月31日为准，港元一个月香港银行同业拆息（HIBOR）当日为3.42厘，而10月份上述三个屋苑的平均租金回报率分别为5.9厘、4.93厘及4.43厘，均高于当日HIBOR水平，反映「供平过租」的情况普遍存在。

然而，暑假租赁旺季已结束，租金升势预料将放缓，估计租金回报率已接近顶峰。此外，在市场预期减息的背景下，楼市气氛改善，楼价逐步回升。当楼价升幅超过租金升幅时，租金回报率相信会出现下调。

老牌屋苑回报表现亮眼

火炭银禧花园、鰂鱼涌南丰新邨及美孚新邨上月租金回报率均高于4厘，租赁宗数长期保持稳定。其中银禧花园10月份的平均租金回报率更达至5.9厘，创近年新高；南丰新邨亦不遑多让，平均租金回报率达4.93厘，距离本年3月录得的5.82厘历史高位仅相差0.89厘；美孚新邨则录得平均租金回报率4.43厘，单月租赁宗数达38宗，占区内租赁宗数近九成。

更多租盘：

银禧花园租盘

南丰新邨租盘

美孚新邨租盘

银禧花园社区配套成熟 长期升值潜力不俗

银禧花园位于新界东火炭，毗邻港铁火炭站，交通便捷，社区配套成熟，入场价低，景观开扬，属区内罕有荀盘，因而具备不俗升值潜力及偏高的平均租金回报率。

分析指出，银禧花园属老牌屋苑，入场价稍低，回报自然偏高。近年入市的业主，因楼价调整，亦可用相对低水价钱购入单位，例如于2023年，银禧花园有一伙实用面积506平方尺的两房单位月租以16,000元租出，折合实用面积尺租约31.6元，租金回报达7厘。

再以银禧花园8月中一伙位于6座中楼C室实用面积498尺的两房户为例，当时成交价为476万元。如其业主将其放盘，以上月最新成交记录的最高实用尺租38元为例，月租为18,924元 (498尺*38元)，再参照现时租金水平，其单位租金回报率厘数高达4.77厘 (18,924元*12个月/498万元)，高于十大蓝筹屋苑及全港平均水平。

翻查火炭区上月租赁纪录，合共录得28宗成交，银禧花园占4宗，占比约七分之一。租赁单位的实用面积介乎506至510平方尺，月租则介乎15,000至19,500元，折合实用尺租介乎30至38元。而据28Hse的内部数据显示，屋苑上月平均租金回报率达5.9厘，创近年新高。

银禧花园周边基本生活配套齐备，足以应付居民日常所需。火炭站距离屋苑仅约5分钟步程，亦是中大、浸大、城大等东铁沿线大学学生的热门居住选择。步行5分钟亦可到达商场、街市及食肆，生活配套完善。

此外，银禧花园位于沙田著名的91校网，主打两房单位，适合家庭客。区内小学名校包括培基小学、浸信会吕明才小学及圣公会主风小学等；而中学方面，区内亦有多间名校可供选择，包括沙田崇真中学、浸信会吕明才中学及沙田培英中学等。

景观方面，屋苑向东南单位可望沙田马场及城门河，部分高层更可远眺马鞍山山景，向西北单位则面向火炭工业区及山景，闹中带静，环境宁静致远。

银禧花园邻近火炭站，随着东铁沿线重建及周边发展逐步推进，或有助提升物业整体吸引力及市场估值。不过，屋苑楼龄逾40年，业主及投资者宜预留维修开支，以应对结构保养及设施更新。

南丰新邨上月平均租金回报率4.93厘  升值潜力稳健

南丰新邨位于鰂鱼涌，属港岛区核心地段，交通便利，社区配套成熟，租务稳定，令屋苑平均租金回报率长期维持高水平。

分析指出，南丰新邨同属老牌屋苑，楼龄虽高，但间隔实用，邻近有大型商场，导致不少内地生及专业人士租务需求强劲。例如今年8月暑假租赁旺季，一伙实用面积391平方尺的两房户成功租出，租客为内地生，他认为邻近配套不俗，邻近商场，参观后感合适即租用单位。翻查记录，业主则于2012年以405万元购入单位，持货13年，是次出租可享5.1厘租金回报。

翻查鰂鱼涌区上月租赁纪录，合共录得21宗成交，南丰新邨占3宗，占比约七分之一。所有租赁单位实用面积均为391平方尺，月租介乎16,300至18,500元，折合实用尺租介乎42至47元。据28Hse资料显示屋苑平均租金回报率达4.93厘，虽较今年3月录得的5.82厘略为回落，但在港岛区而言已属罕见高位。

社区配套方面，南丰新邨邻近康怡广场、太古坊及太古城中心，购物、饮食、娱乐一应俱全。居民步行5至10分钟即可到达港铁太古站或鰂鱼涌站，交通极为便利，吸引大量租客，当中以中产家庭、白领、专业人士及内地学生为主。

南丰新邨受惠于港铁沿线优势，加上间隔实用、生活配套成熟，而港岛区楼宇供应长期紧张，楼价有望稳步上升。在高息环境逐步回落的背景下，业主及投资者倾向寻找稳定收租物业，南丰新邨正好符合「高回报、低风险」的条件。部分业主更以「收租为主」策略持货，进一步稳定租盘供应与租金水平。

不过，业主亦需留意屋苑楼龄已逾40年，部分大厦外墙、渠管及公共设施老化，需定期进行大型维修，或需预留相应维修开支。屋苑设有维修基金，惟其动用安排及稳定与否亦值得关注。

美孚新邨为十大蓝筹屋苑租金回报率之首 惟楼龄高需留意维修开支

美孚新邨是九龙区历史悠久的大型屋苑，楼龄有47至57年，规模庞大，交通便利，位处港铁美孚站上盖。2025年10月录得平均租金回报率为4.43厘，虽略低于银禧花园及南丰新邨，但仍高于市场平均水平。

此外，美孚新邨是十大蓝筹屋苑租金回报率之首。根据28Hse综合2025年10月的市场成交资料，美孚新邨平均租金回报率为4.43厘，是全港十大蓝筹屋苑租金回报率之首，其次为沙田第一城的4.14厘及黄埔花园与新都城的3.92厘，最低的则为太古城的3.26厘。

翻查美孚区上月租赁纪录，合共录得43宗成交，美孚新邨占38宗，占约九分之八。租赁单位的实用面积介乎412至926平方尺，月租介乎17,000至31,000元，折合实用尺租介乎32至41元。

社区配套方面，美孚新邨邻近港铁美孚站，连接荃湾线及屯马线，来往港九新界均十分方便，吸引大量上班族及家庭客置业或租住。此外，屋苑设有美孚新邨商场、美孚广场、百老汇戏院、街市及多间食肆，日常生活所需一应俱全。区内有多间中小学及幼稚园，屋苑亦设有泳池、网球场、篮球场及公园，适合家庭居住。

升值潜力方面，美孚新邨单位面积大，间隔实用。其单位面积由400至1,400多平方尺不等，间隔四正，部分高层享园景或海景，具备相应升值空间，加上地点便利来往市区，故此租客对屋苑的接受度高，亦受投资者欢迎入市。

维修开支方面，美孚新邨楼龄较银禧花园及南丰新邨更大，楼宇老化问题较其他两者严重，维修开支相信会较高。由于结构设计原本预计使用寿命约50年，现已进入密集维修期，加上屋苑第二期于本年初已经拍板进行，大型维修包括外墙翻新、渠管更换及升降机更新等，工程规模庞大，工程难免导致业主或投资者需预留更多维修开支作保养之用，这或影响楼宇估值、楼价及租金水平。

结语

总结而言，银禧花园、南丰新邨及美孚新邨三个老牌屋苑在2025年10月租金回报率表现亮眼，均高于4厘主要原因可归于入场门槛低、租务需求稳定的优势，惟投资者亦需审慎评估维修开支与基金安排，以掌握持货风险与回报平衡。