麦当劳卖铺｜元朗大马路万尺巨铺7,739万成交 较招标估值低逾三成｜连11年长租约 回报达7.1厘 ｜传Q-Pets创办人接货

麦当劳美国总公司早前把8个持货多年的街铺公开招标放售，首宗成交曝光，位处元朗核心地段青山公路元朗段（元朗大马路）的3层巨铺，以7,738.8万元易手，较招标时市值逾1.16亿元低超过33%，物业连麦当劳分店长达11年租约一并转让，按现租金计年回报约7.1厘。

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资料显示，是次成交标的为元朗大马路99至109号元朗贸易中心地下5号铺及1楼至2楼，地下建筑面积约641平方尺，1楼与2楼各约5,209平方尺，合共建筑面积约11,059平方尺，成交尺价约6,998元。原业主麦当劳美国总公司于1987年11月以约931.86万元购入，持货38年后沽出，帐面赚约6,806.95万元，升值约7.3倍。物业连约出售，据悉现月租约46.1万元，租期至2036年12月，买家接手可享稳定现金流，回报率约7.1厘。

市传买家为叶沃达或相关人士。叶氏为宠物食品及用品商ADP五方集团创办人之一，该集团为本港最大宠物用品企业，旗下零售品牌包括Q-Pets及红萝卜，已于2023年被捷成集团收购。叶氏近年出手频密，2021年以2,038万元购入荃湾享和街43至59号都城大楼地下D1铺；去年再以3,200万元买入旺角通菜街199号地铺，及以2,080万元购入湾仔骆克道205至217号立德大厦地下1C铺。连同今次交易，过去4年合共动用逾1.5亿元扫入4个铺位作投资。

麦当劳美国总公司于今年7月委托仲量联行就8个附带长期租约的商铺公开招标，涵盖铜锣湾、坚尼地城、尖沙咀、旺角、大角咀、慈云山、荃湾及元朗，总建筑面积约87,443平方尺，每项物业市值由6,370万元至约3.75亿元不等，总市值约12.05亿元，并已于9月16日截标。今次售出的元朗铺位为标售组合中首宗曝光的成交，招标估值逾1.16亿元，最终做价较估值低超过3,861万元，折让约33.5%。

同时有消息指，麦当劳亦已落实放售旺角西洋菜南街7至19号好望角大厦地库B1号铺，以及坚尼地城士美菲路12F至12G号文光阁地下C、D铺连1楼B铺，据报作价介乎8,500万元至1亿元。计及今次元朗个案，麦当劳至少已售出3项物业，料套现逾2.6亿元。

麦当劳上一次较大规模出货是在2019年5月，当时放售6个作收租、并非自营的铺位，最终于2020年9月至2021年7月期间售出3项，包括以4,100万元售出屯门乡事会路129至153号康丽花园地下14B铺、以2.6亿元出售鰂鱼涌英皇道1060号栢蕙苑高层地下铺，及以2,268.3万元售出深水埗福华街177A至177C号永联大厦地下G铺，合共套现近3.24亿元。当中部分以交吉形式成交，而当时回报率最高的康丽花园地铺仅约4厘。今次麦当劳选择以较高回报率配合折让价钱出货，反映在市况疲弱、投资者取态审慎之下，卖方以吸引回报换取承接，出售意欲明显较高。