长沙湾嘉里鸿基仓补地价约7.97亿 楼面补价仅约1,729元 料可建逾1,000伙

嘉里建设（00683）联同新地（00016）合作的长沙湾嘉里鸿基货仓重建项目，近日完成约7.97亿元的补地价，楼面补价仅约1,729元，按楼面计算较邻近地皮大幅回落，重建后可望兴建单幢商住物业，提供逾1,000个住宅单位。

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项目位于发祥街西与荔发街交界，嘉里建设与新地各持项目五成权益。嘉里于公告指，该财团已顺利完成换地程序，项目占地约57,600平方尺。重建后总楼面约460,900平方尺，其中住宅楼面约432,100平方尺，其馀作商业用途。以补地价约7.97亿元计，楼面补价约为每平方尺1,729元。

城规会早在2020年已批准该用地改建为单幢商住楼宇，当时估计可提供1,147伙住宅。屋宇署于2023年1月批出建筑图则，显示可兴建一幢38层（另设两层地库）的商住楼宇。发展局局长甯汉豪于今年7月的季度卖地计划透露，一幅位于长沙湾发祥街的仓储用地有望在本季完成补地价，市场当时已估计即为嘉里鸿基货仓。

值得注意的是，该宗楼面补价远低于毗邻地皮的补地价水平。比较例子包括同区的润发仓库，华润等于2022年底接纳约137.34亿元补地价，楼面补价达8,692元。按此计算，嘉里鸿基货仓的楼面补价在近三年内几近回落约八成。

市场资讯显示，新地近两年积极透过补地价及官地招标等方式补充土地储备，单在补地价方面已完成多宗收购，分布于粉岭北、元朗洪水桥及沙田香粉寮等地。嘉里建设上一次透过补地价增加土地储备，为2021年元朗大棠路地皮，当时补地价约1.97亿元，现已发展为住宅项目「朗日峰」。

不过，地政总署厘定补地价时，会考虑每幅地皮的地理位置、周边环境，以及补地前后的土地用途等多项因素，故不能单以楼面补价直接作跨地皮比较。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指出，仓储用地改建为住宅时，换地前后楼面面积的差距往往左右楼面补价高低；若原物业「未用尽」的楼面较多，表面上补地价看似较高。此外，发展商作出补地价决定时，并非单凭市况估算何时见底，而是会审视重建后的楼价能否在扣除建筑成本后仍具支撑，若可行才会落实补地价。

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