长实方面早前向城规会申请，将元朗石岗一幅约2.1公顷的土地改划用途，计划以内部换地发展低密度住宅。规划署认为方案没有重大技术困难，初步同意申请。城规会即将审议，市场预料获批机会甚高。
这宗申请反映发展商正因应北部都会区的发展，重新部署土地，顺应政府规划。
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长实石岗东西换地 拟建240伙低密度住宅
申请涉及的用地在元朗石岗军营以东，邻近四季雅苑及石岗新村，总面积约22.4万平方尺。长实提出换地方案，将东面约9.2万平方尺的休憩用地改划为住宅，并把西面约13.2万平方尺的住宅用地改为休憩用地。
长实计划在东面地盘以1倍地积比率，兴建6幢6层高的低密度住宅，提供240伙。单位平均实用面积约384平方尺，总住宅楼面面积约9.2万平方尺，并附设会所及污水处理厂等设施，预计最快2031年落成。至于西面地盘改作休憩用地后，长实承诺维持现状，保留原有的植被、明渠及小径。
单位大减7成 换地增闯关胜算
长实这次申请换地，可见是按地盘环境改变了部署。资料显示，长实曾于2022年就同一地段申请兴建23幢住宅，提供916伙。由于高密度发展对周边交通及景观造成压力，较难获城规会通过。这次新方案单位数目较旧方案大减约7成，楼高亦限制在6层，顺应区内低密度发展的方向。
此外，换地方案能解决现有地界划分的限制。东面地盘虽有部分划为休憩用地，但被车路分隔，难以真正作休憩之用；西面地盘则拥有较多自然生态。长实透过互换两地用途，将住宅集中在邻近现有屋苑的东面地盘，同时把具保育价值的西面地盘改作休憩用途。这样既能满足城规会的绿化要求，亦能减少争议，务求尽快获批建屋。
规划署不反对 换地兼顾发展与保育
规划署对此没有异议。署方在提交城规会的文件中指出，新方案在交通、园境和空气流通等技术层面，都不会造成严重影响。署方认同换地方案的理据，认为做法既能释放东面地盘的发展潜力，亦可确保西面地盘的植物和明渠不受破坏，整体符合该区低密度住宅的规划意向。
从规划署的态度可见，政府审批私人土地改划时具备弹性。只要发展商能平衡发展与保育，提出切实可行的方案，政府愿意接受更改原有土地用途分区。这种审批态度有助鼓励发展商重新评估新界土地储备，提出更顾及环境的发展方案，加快释放私人土地潜力。
主打400尺单位 配合北都发展
项目获批后，新界西北将增添一批低密度住宅。虽然240伙数目不多，预计最快2031年才落成，对短期楼市影响有限，但做法正配合北部都会区的发展步伐。随着区内基建改善，石岗一带有望发展成低密度住宅区。
项目主打平均实用面积近400平方尺的中小型单位，有别于以往新界常见的纳米楼或大型豪宅。这类单位银码较细，上车客或中产家庭较易负担，空间亦相对实用。
平衡建屋与绿化 确定区内发展方向
长实这次大减建屋量并提出换地，令方案更易获批；规划署初步同意申请，可见只要不破坏环境，政府亦乐意开绿灯。这宗个案说明，日后规划土地需兼顾建屋与保育。待城规会正式审议后，这个项目有望落实，进一步确定石岗一带的发展方向。
