经济新常态系列之商铺篇：核心商区街铺大执位

「北水」退潮零售业变阵 金行撤退连锁店回归

踏入下半年，香港经济进入「新常态」：股灾令内地经济下行压力增大，经济增长「保7」遇挑战；访港旅客消费持续减少；内地经港的进出口受内地经济放缓而减慢，本港经济将进入一个依重本地消费力带动的「新常态」。事实上，「北水」退潮对本港经济的影响，已经率先反映在零售业上。最新统计显示个人游连续3个月下跌，细心的读者也许已经发现，早年核心商业区周街金行的「盛况」不再，在业主减租下，中级连锁服装店或表行出现微妙的「执位潮」，为求控制成本又不失据点，在区内迁往更有利位置，甚至有民生铺重新进驻。学者及业界不约而同指出，内地旅客消费模式转变及访港旅客减少的影响正逐步浮现，高级零售业风光不再，接下来会出现中级零售业回归潮，核心商区租金下半年料最多下调两成。■香港文汇报记者 苏洪锵

本港零售市道逐步萎缩，从核心消费区铜锣湾吉铺涌现、中高级商户此消彼长，以及租金水平的变化中，弥漫着即将引发「大执位潮」的气息。位于希慎道2至4号蟾宫大厦地下3至7号单边铺，地下连阁楼面积约1,700方尺，早年由时装品牌Replay弃租时代广场3楼进驻街铺所租入，及至去年中铺位月租升至约52万元后则不再续租，回归时代广场进驻6楼。铺位业主目前最新叫价约45万元，较旧租金减逾一成。

客源减少 难敌贵租

无独有偶，位于礼顿道街尾近坚拿道西的合诚汽车大厦地下及阁楼单边铺，原租客为时装品牌CHOCOOLATE，于今年3月不再续租。该铺位合计楼面达4,500方尺，旧租金约45万元，业主最新叫租达75万元，较旧租高出三分之二。不过CHOCOOLATE较早前却在更接近核心区的东角商场落户，并未放弃于铜锣湾驻兵。

另一边厢，进驻怡和街8年的大班面包西饼上个月终告顶不住贵租，退守渣甸街。该公司原先位于怡和街22号地下1号铺的分店，面积约790尺，最后租金约80万元。不过及至上月初终告撤出，并转移阵地至渣甸街，令怡和街一带只剩下麦当劳及富豪酒店「有包卖」。

经济学者关焯照认为，早年个人游当旺，当时的个人游旅客又以奢侈品消费为主，高级零售纷纷抢驻核心零售区，推高区内铺租。不过近期访港旅客减少，加上内地打贪等因素改变消费模式，拖累本港零售市道。

店铺选址 首重成本

对于中级零售业来说，租金占其营运成本比重达三四成，行业选铺的首要考虑无疑是成本控制。事实上商铺「执位」自去年延续至今，除铜锣湾外，旺角及尖沙咀的街铺亦出现类似转变，反映目前租金之高让中级零售业难以长久经营。

吉铺涌现 租金趋跌

近期铜锣湾区内吉铺数量有增加的趋势，不过最近有老牌家族愿意调整租金放租，「毕竟租唔出就无钱收，成年唔租就好伤」。关焯照相信，倘更多业主愿意调减租金达三成或以上，会吸引更多连锁零售商铺涌入铜锣湾。

美联工商铺行政总裁黄汉成指，铜锣湾是传统的高级零售区，随着内地厉行打贪，奢侈品销情大受打击，不少奢侈品牌重整阵容，令该区租金受压。近期不少金行及表行撤出一线街铺，令原本位于二三线街铺的中级品牌有机会进驻一线街铺，抢占宣传效果。

事实上，港府最新公布的零售总销货值继续录得按年下跌，尤以高级零售最为疲弱。黄汉成预计，下半年铜锣湾街铺商户的重整仍会继续，核心区租金受压相信已成大势，估计下半年铜锣湾铺租料下调达两成，回到合理水平，以抵消早年的猛烈升势；本港整体租金料有10%至15%的下调幅度。

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