特稿：一手规管最怕成「无牙老虎」

　针对多年来新盘销售过程的陋习，政府一年前终于「的起心肝」，研究立法规管，建议法例上周六完成谘询，最快首季完结前可以呈交立法会，年中前完成立法程序。趁这段谘询时间，业界包括发展商、代理、议员等纷纷表达立场，尤其为全面采用实用面积作尺价基础闹得沸沸扬扬，一手楼的定义亦惹争议，眼下最怕政府因意见纷乱而令规管成为「无牙老虎」。

卖楼手法近年花样百出

　楼市作为本港重要经济命脉，本应于最公开、公平、公正的情况下进行买卖。可惜过去多年来，政府一直未就新盘销售作规管，仅依靠地产建设商会「自己人管自己人」。在「无王管」情况下，近年卖楼手法花样百出，虚假误导的消息时有所闻，例如广告中常见的夸大语句、未披露楼盘附近的将来发展、发布价单及交易资料的混乱、单位面积「大缩水」等。

　市民于掌握极少楼盘资料的情况、「免执输」的心理驱使下急速买楼，虽然发展商可以因此创造亮丽的销售成绩，但市民的知情权及利益却受到严重损害。最近两年，新盘销售的不良行径甚至有变本加厉的情况，例如半山干德道The Icon业主控诉单位货不对版、西半山天汇首批售出的24伙多达20伙挞订等等，凡此种种事实造成国际笑话之外，更影响本港形象。

　政府一年前才醒觉问题的严重性，决定云集业界精英集思广益，为立法规管一手楼销售展开研究。两个月前研究终于完成，并以白纸草案形式供市场谘询，内容涵盖大部分一手卖楼程序，包括示范单位、价单发布、楼书内容、公布成交资料等，又禁止发展商作出失实陈述和发放虚假或具误导性的资料，最高罚款500万元及监禁7年，可说相当严厉。

发展商对规管反应激烈

　由于直接受影响，发展商对规管内容的反应最激烈。上月底代表一众发展商利益的地产建设商会(下称商会)更罕有地召开记者会，对建议法例提出8点质疑。商会认为，新例应维持现时的价单公布形式(建筑面积与实用面积共同列入价单内)、为建筑面积制定统一定义、一手现楼不应受规管、失实陈述须订清晰定义、减价出售物业不须3日前公布价单等。

　然而，有学者反驳，若果跟从商会的建议，则一手楼规管形同虚设，发展商可以待现楼落成后再卖楼，即免受规管；此外，建筑面积统一定义需要长时间的讨论，拖慢立法程序之馀，即使统一定义，仍然无法与过去市场上的二手住宅价格接轨，因为过去建筑面积没有统一性，市场资讯其实早已相当混乱，反而实用面积清晰明了，较易为市民接受。

实用面积保障买家权益

　同一时间，一众地产代理亦大声疾呼要求为建筑面积设过渡期。归根究底，发展商与代理都担心全面采用实用面积后，单位面积的尺价被扯高，影响市民买楼意欲。毕竟过去曾经有发展商夸大新盘的建筑面积，最终实用面积竟只得建筑面积的四成，如今全面采用实用面积计价，真相毕露，市民于购买二手物业前自然亦再三思量。

　站在发展商立场就更担心，采用实用面积有如锥心箭，日后新盘销售价格不能过高之外，又不能如以往般吹嘘会所、窗台等，藉以计入建筑面积，因为发布误导资讯，可能会误堕法网。

　话又说回来，虽然从发展商的反应来看，是次政府规管一手楼销售的措施的确有成效，但建议法例亦有不少地方未能尽善尽美，好像消委会就认为建议法例的一手楼定义粗疏，其准则是物业过往有没有签定买卖合约，若发展商透过将物业多重售予子公司，则可避免整个规管架构，建议定义改为首次售予公众的物业。

政府须决心做正确决择

　此外，就预留的定义亦留有回旋馀地，政府建议在法例中订明于某一特定时间前，不能作任何预留单位的安排，并提出两个可供考虑的特定时间，分别为公布价单后，还是正式开卖的时候。学者认为公布价单后可作预留，则3日前派价单的做法不攻自破，发展商可随时进行预留，变相开卖，建议政府应连同预留一并规管，甚或禁止预留等。

　其馀受争议部分包括冷静期的长短和罚款太重、房委会是否应纳入规管等。有市民更于谘询期间，斥责过去卖楼程序混乱，促请政府禁止通宵卖楼等。总言而之，政府于短短两个月的谘询期内可说「大丰收」，如何采纳建议及制定法例将考验港府的坚定决心。买楼动辄花费大众市民的毕生积蓄，若政府真正站在小市民的立场看待立法，看来不难作出抉择。　■香港文汇报记者 颜伦乐

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