近年香港传统写字楼及零售铺位交投转弱。不过，随着非本地学生与专才相继来港，成功带动专属学生宿舍及教育相关物业的需求，令这类另类资产渐受投资者青睐。
近期，晶苑集团斥资约3.2亿元，向顺联集团购入九龙城太子道西教育主题商厦Smart A 荟学坊全幢及相连物业业权。交易除反映教育主题物业具备租务防守力外，亦显示晶苑正进一步扩展其学生住宿版图。买家显然不仅看中物业现时稳定的租金回报，更着眼于日后整合业权带来的重建价值；配合宏观市场对学生住宿的庞大需求，让是次投资进退有度，灵活稳健。
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租户组合稳定 回报具防守力
九龙城太子道西348至352号荟学坊楼高8层并连地库，总楼面面积约4.2万平方尺。物业租户组合稳健，地库及地下由大型连锁超市承租，提供基本租金收入并带动人流；1至7楼则作商业及教育用途，聚集区内知名补习社与教育机构。
第一太平戴维斯投资部资深董事胡子申指出，该厦目前月租收入逾130万元，回报率达5厘；若全数租出，回报料近6厘。由于教育中心需依赖固定地点建立地区口碑，搬迁易致流失学生，故甚少频繁迁址，租务远较一般零售餐饮稳定。买家晶苑集团是次入市，正看中物业回报丰厚；即使息口去向未明，租金仍足以抵销借贷成本，维持稳定的现金流。
拓展学生住宿 沿綫扩展建规模
晶苑集团近年不断拓展房地产业务，尤其注视学生住宿市场，旗下品牌Y.X已属本港具规模的私营学生住宿营运商。配合是次收购，集团同期亦斥资约1.43亿元，购入红磡漆咸道北411号晋汇全幢共54伙开放式户。回顾过去数年，晶苑已动用近20亿元收购市区三幢酒店并改装为学生宿舍，当中包括以16.5亿元购入红磡芜湖街前逸．酒店项目，改装后提供近400个房间，租金收入可观。
论地段，红磡与九龙城皆位处港铁屯马綫，便于统一管理。荟学坊位处九龙城核心地段，社区配套成熟，步行至宋皇台站仅需数分钟，乘搭港铁往返浸会大学、城市大学以至理工大学均相当方便。这种依傍大学生活圈的选址策略，有助集团发挥规模效益，进一步巩固其于非本地学生住宿市场的份额。
并购相连业权 潜藏重建价值
是次交易的关键，在于买家除了购入荟学坊全幢，更一并买入相邻太子道西354号逾七成业权，为项目日后的发展潜力奠下基础。
旧区重建往往受制于单一地盘的面积与格局。晶苑透过吸纳相连物业大部分业权，成功提升地盘的扩建与重建价值。短中期而言，集团可维持物业现状，继续收取每月逾百万元的租金；待时机成熟，则可透过强拍或私人协商统一馀下业权，将两地盘合并重建。相比改装现有商厦，拆卸重建能更灵活规划自修室、健身室及共享厨房等共用空间，增加房间数目之馀，亦能提升物业租值与升值潜力。
翻查资料，原业主顺联集团于2011年以近2.9亿元购入物业，持货10多年后以3.2亿元沽出，帐面仅获微利，反映传统投资者在资产老化及息口去向未明的套现需求。反观接手的晶苑集团，则著眼于资产增值与改变物业用途，两者投资逻辑截然不同。
非本地生增加 带动住宿需求
晶苑集团在楼市调整期扩展业务，主要受惠于宏观市场需求。近年政府致力将香港发展为国际专上教育枢纽，自2024至25学年起，资助大学的非本地学生限额由两成增至四成，配合各项输入专才计划，带动来港升学及就业人口显著上升。
惟本港大学宿舍供应长期短缺，市场估计未来数年宿位缺口将达数万个。庞大需求流入私人租赁市场，推高大学区周边租金。传统私人住宅虽能吸纳部分需求，但欠缺针对学生生活模式的配套与统一管理。
私营学生宿舍正好填补这市场缺口。这类物业多以床位形式出租，整体尺租回报普遍高于传统住宅，吸引机构投资者相继收购酒店及商厦改装。物业顾问报告亦指出，教育与学生住宿已成为本港房地产市场的新兴需求，相关物业交投趋增，反映资本市场对此板块前景抱有信心。
结语
总括而言，晶苑集团是次收购荟学坊及相连业权，不单是一宗商厦买卖，更属长远的资产配置。项目现有教育机构租户及逾5厘回报，提供稳健租金收入；并购相连业权，则为日后重建大型学生宿舍铺路。
正值传统商业地产面临转型，晶苑凭藉营运学生住宿的经验，发掘出具潜力的另类资产。是次交易显示了灵活变通的投资策略，亦预示在非本地学生持续增加的趋势下，学生宿舍将成为支撑本港非住宅物业市场的重要一环。
