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新盘次季较二手低12%创新高 发展商持续低价「求量」

Squarefoot 编辑部  2024-07-10  #讲谈楼市

楼价反覆向下,加上新盘市场存货量充足,发展商推盘开价未敢进取。美联物业统计显示,今年第二季新盘开价较同区二手价低约12%,创下该行自2005年有纪录以来的新高,较今年首季的5.1%差幅,单季扩阔约6.9个百分点,并且是连续第八个季度出现新盘平过二手的情况。

美联物业研究中心资料显示,2005年初,新盘开价远高于同区二手楼价(溢价)约42%,其后逐步收窄,溢价主要企稳于10%至20%之间。直至2014年第二季和第四季才一度出现新盘平过二手的情况,但幅度皆不足5%。其后溢价再次上升,直至2018年下半年,新盘开价逐步贴近二手水平。经历第五波疫情后,新盘开价自2022年第三季起连续8个季度低于二手,今年第二季新盘较二手低约12%,创下2005年以来最大差幅。

美联物业住宅部行政总裁布少明解释,一手货尾量依然高企,发展商面对出货压力,因此持续以低价推售抢客,导致新盘持续平过二手。资料显示,今年第二季不少一手楼盘以低于二手价发售,例如佐敦弥敦道350号九龙诺富特酒店重建项目「高临」,今年4月下旬公布首张价单,折实平均尺价19388元,较同区同期的二手屋苑平均成交尺价低约21%。

美联物业首席分析师刘嘉辉认为,新盘货尾数字高企,若一手项目「求量」,与二手楼价的折让需足够大,才可吸引准买家。两者差幅能否收窄,须视乎二手市场表现和减息步伐。因为目前购买力主要集中于一手市场,相信发展商推售新盘时的定价仍会低于二手,幅度料维持约10%。

布少明预计,今年下半年发展商会继续采取「先求量后求价」策略,估计全年一手成交量约1.8万宗,势创近5年新高,按年飙升71.8%。下半年二手市场或受新盘吸走客源影响,成交量可能回落,但全年仍可望达到约4.2万宗的3年高位,较去年多约17.5%。楼价方面,若按息未回落,楼市气氛偏淡,在一手以低于市价开售的情况下,楼价全年或跌约5%。

随着2月下旬楼市撤辣,以往购买住宅物业需徵重税的公司客和非本地客重投楼市。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,去年全年一手市场仅89宗公司客入市个案,今年1月和2月亦只有9宗和6宗,但政府撤辣后,3月录得135宗公司客购买单位的个案,已超越去年全年。今年上半年共有331宗公司客入市一手市场的个案,相较去年同期只有50宗,暴升5.6倍,创2012年上半年944宗以来近12年同期新高;按半年比较,亦是2012年下半年录得843宗以来的近23个半年度新高。

如计及一、二手市场,今年上半年有780宗公司客入市的买卖登记,占同时期总住宅买卖登记24933宗约3.1%。陈永杰指出,相较1997年公司客占比超过15%,以及2010年政府公布辣招前的逾10%,目前公司买家比例并不算高。

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