恒地近期斥资1.8亿元，购入西半山罗便臣道90至92号丽祥楼最后4伙，成功统一该大厦业权。这批单位实用尺价约2.66万至2.69万元，较两年前同厦的收购价高出约八成。
发展商以高价收购馀下业权，表面看来作价甚高，但若结合其长达8年的收购历程、地盘整体的发展潜力与现时市况分析，此举实为加快项目进度的策略，背后牵涉发展商深思熟虑的实际商业考量。
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提价收购旨在买时间 避开强拍加快套现
旧楼并购过程中，时间是发展商的一大考量。资料显示，恒地早于2025年1月已持有丽祥楼近七成业权，并连同周边地段向土地审裁处申请强制拍卖。不过，强拍程序繁复，由排期聆讯、处理业权争议至落实拍卖，往往需时一至两年。
恒地今次斥资1.8亿元，以划一4,500万元购入最后4伙实用面积逾1,600平方尺的大单位。收购尺价虽较2024年大幅调升八成，但发展商透过直接协议收购，能即时避开漫长的法律程序，提早展开清拆及地基工程。目前息口去向未明，提早一至两年推售楼花可节省利息支出，加快资金回笼，此举带来的经济效益足以弥补收购最后数伙的额外开支。
整合地盘发挥规模效应 升格大型屋苑拓利润
评估这宗交易，须同时参考恒地在罗便臣道88号至100号的整体发展计划。自2018年起，恒地先后透过私人收购及强拍，购入罗便臣道98及100号、94至96号旧楼，以及88号崇楼的业权。
丽祥楼是整个并购计划的最后一步。统一该厦业权后，恒地可将4个相连的旧楼地盘打通，总地盘面积扩展至约3万平方尺。在西半山传统豪宅区，能整合出如此具规模的完整地皮相当罕见。
地盘扩大直接提升了项目发展潜力。若地盘零碎，发展商通常只能兴建单幢楼宇，配套亦受限制。整合为3万平方尺的大型地盘后，发展商有更充裕的空间规划大型会所、停车场及改善建筑布局。项目规模扩大有助提升楼盘定位，预期未来的开售尺价及整体利润亦会相应提高。
夺回推盘主动权 灵活应对反覆市况
发展商的收购策略往往与楼市气氛息息相关。近期香港住宅市场表现一般且走势反覆，大型发展商在规划项目及推盘策略上更需要保持弹性。
推盘时机直接影响项目利润。若单靠强拍程序，发展商只能被动等待法律程序完成，难以准确规划推盘时间表。恒地今次以高价收购馀下业权，旨在夺回项目发展的主导权。掌握时间表后，发展商可因应市况波动，灵活安排建筑进度及预售期，确保楼盘能在市场气氛较佳的时机推出，减低因等待强拍而面对的市场风险。
善用强拍机制谈判 灵活出价促成收购
罗便臣道项目的收购手法，反映了恒地处理市区旧楼重建的一贯策略。资料显示，恒地早前收购红磡黄埔街18至20A号旧楼时亦采用类似做法，在强拍前夕以高出估值约1倍多的价钱购入最后的商铺及住宅单位。
这反映恒地善于利用强拍机制增加谈判筹码。发展商通常先收购足够业权申请强拍，向小业主展示重建决心；当程序进入尾声，只要项目整体利润足以弥补成本，发展商不介意在最后关头提价促成交易。这种灵活的收购策略，有助恒地在竞争激烈的市区土地市场中保持优势。
资金换取时间空间 著眼项目整体利润
总括而言，恒地以高价收购丽祥楼最后4伙，背后经过实际的商业计算。发展商著眼的并非单一单位的买卖差价，而是透过省却强拍程序节省时间，同时整合出3万平方尺的大型地盘，发挥项目的最大发展潜力。面对市况反覆，这种以资金换取时间与发展空间的策略，不但能降低时间成本带来的未知风险，更反映大型发展商处理市区重建项目的长远部署。
