香港市区老化问题日益严峻。据屋宇署记录，楼龄达50年或以上的私人楼宇，将于2030年增至1.39万幢，到2040年更会高达2.17万幢。因应重建需求殷切，政府近年期望藉放宽政策吸引私人资金，先后于2024年将指定地区的强制拍卖门槛由八成降至最低六成半，并在2025年放宽跨区转移地积比率，冀加快重建步伐。
不过，政策期望与市场现实不符。从土地审裁处数据、本土研究社及测量师行研究报告可见，私人市场参与市区更新步伐，始终受制于宏观经济环境与利润计算。单靠放宽门槛等行政手段，难以全面推动私人资金投入，令旧区更新进展依然缓慢。
阅读更多：
楼市回暖仍现流拍潮｜业界倡简化强拍程序｜财团舍难取易料放缓重建
地积比放宽难拨困局 程序繁复业权分散是绊脚石｜莱坊三招拆局恐远水难救近火
重建受制于宏观经济与市场偏好
政府放宽强拍门槛，本意是尽快重建结构堪虞的高龄旧楼。不过本土研究社数据显示，过去10年楼龄达70年或以上的强拍申请不足3%，50年至59年的楼宇却占近六成，反映私人市场发展商多选择收购楼龄较低、利润空间较大的旧楼。
近年经济环境转变，更拖慢私人市场的重建步伐。土地审裁处数据显示，强拍申请宗数由2019及2020年高峰期近40宗，急跌至2023年的5宗，创2004年以来新低。即使当局于2024年降低强拍门槛，2024及2025年分别只有1宗及5宗申请。
仲量联行与莱坊等测量师行曾于2024至2025年发表报告指出，发展商减慢收购旧楼，主要受高息环境、建筑成本上涨及楼价下跌影响。资金成本增加令利润大减，对于地积比率已用尽或重建潜力有限的旧楼，即使强拍门槛降至六成半，亦难吸引发展商接手。这反映单靠修改法例，未必能有效解决旧区重建的困局。
申请偏重豪宅地段 收购屡惹民生乱象
强拍申请的分布，同样反映发展商将利润放首位。政府虽为油麻地及旺角等旧区降低强拍门槛，但本土研究社数据指出，过半申请依然集中在中半山及西半山等传统豪宅地段。
在收购过程中，小业主的议价能力相对较低。本土研究社指出，「摊分邻近楼宇业权」机制或会进一步削弱小业主的议价空间。此外，发展商常透过多间海外注册公司分头收购单位以隐藏身分；当取得大厦控制权后，往往会暂停日常维修保养。
旧楼在收购过渡期内，日常管理常受影响。大厦业主立案法团一旦停止运作，治安与衞生环境容易转差，部分大厦亦曾发生电线被剪断、渠道堵塞等设施损毁事件。上述状况导致留守长者及基层租户的生活大受影响，连人身安全也受到威胁。
估价机制脱节 强拍流标令旧楼失修
数年前楼市回落，旧楼并购活动转趋淡静，依赖私人市场推动重建的局限随之显现，强拍流标亦时有发生。以2024年铜锣湾希云大厦流标为例，正好反映估价机制严重滞后。土地审裁处批出强拍令时，往往依据两三年前申请时的估值来定出底价。碍于当时整体楼价已经回落，拍卖底价变相高于实际市值，发展商纵然取得强拍令，也宁可放弃竞投。
阅读更多：
这类收购停滞的项目大多十室九空。大厦既无人管理，又日久失修，衞生与治安越来越差，留守的小业主只能在恶劣的环境中度日。
市建局财政受压 宏观更新策略亟待检讨
面对上述挑战，公营机构理应牵头推动旧区重建。然而，市区重建局（下称市建局）现时亦财政紧绌。市建局行政总监韦志成曾指出，香港正面对楼宇及业主双双老化。受楼价数年前持续下跌拖累，市建局连续两年录得巨额亏损，2023/24及2024/25年度分别净亏损39亿元及27.2亿元，甚至要发债筹集营运资金。
由于市建局必须自负盈亏，其重建项目无可避免地须兼顾商业回报。这导致该局近年被指行事模式倾向私人发展商，甚至将部分公共设施用地纳入重建范围以增加收益。财困之下，公营机构根本无暇兼顾那些无利可图、却有即时危险的旧楼。
要打破旧区重建的僵局，政府必须全盘重新规划。当局可考虑向市建局注资，或放宽自负盈亏的限制，确保资源能优先处理缺乏管理及维修的危险楼宇。此外，法例层面亦需加强保障公众利益，包括妥善跟进强拍流标的旧楼，以及加强对受影响租户的安置支援。
长远而言，单靠放宽强拍门槛难以全面解决旧区老化问题。只有认清私人市场的局限，并理顺公营机构的财政与角色定位，方能妥善应对日益严峻的市区重建挑战。
