恒地天价夺地 大行：为他人作嫁衣裳

(记者 周绍基) 恒地(0012)前日以232.8亿元天价，夺得中环美利道商厦地王，每尺楼面地价约50,065元，被市场认为是「超高价」，恒地昨日曾挫2%，收报49.45元，跌1.5%。摩通昨表示，对恒地的出价感到惊讶，相信对股价会有负面影响，美利道地王成本高，估计回报率仅3%。美银美林及野村则同指，是次天价地王，长实地产(1113)才是真正受惠者。

长实最受惠 资产净值将提升

摩通表示，由于美利道地盘位于长实即将重建的和记大厦附近，邻近地皮突然大幅升值，对长和(0001)及长实都有利，若以恒地估值计算，长实每股资产净值可因而提升约5元。

该行维持恒地「减持」评级及长实地产「增持」的评级，并相信短期内，置地及太古地产(1972)可能出现藉好消息获利情况。另外，由于看好中区商厦巿场，该行维持两者「增持」评级。

美利道项目投资回报不吸引

美银美林认为，美利道地王标出，长实才是真正受惠者，因有助长江集团中心叫价，目标价59元。至于对恒地，该行估计该项目的总投资成本或达300亿元，即日后出售每尺价或逾6.3万元，以现时租金140元计，恒地的净租金收益率只有2%，即使以国际金融中心每尺租金165元计，该项目的投资回报仍不吸引。该行对恒地维持「中性」评级，目标价50元。

野村亦持与美林类似的见解，认为在中区拥有四幢商厦的长实地产将会间接得益，并有助提升中环中心项目的价值。报告称，据长实地产2015年以介绍方式上市时的上市文件显示，当时公司香港写字楼物业组合的资本化率（cap rate）介乎4.5-5.75%，以最低资本化率4.5%计算，公司在中区的长江中心、华人行、和记大厦及中环中心于2015年3月的每方尺估值介乎14,600元至21,400元。

野村估计，美利道项目连地价总成本为每方尺61,538元计算，以相同的资本化率估算，项目落成后2023年的每尺租值约231元，较现时国际金融中心二期、毗邻友邦金融中心的尺租分别高约35%及50%。野村维持长实地产「买入」的评级，目标价65.3元。

长实昨逆市升1.2%至57.45元，长和(0001)升0.2%。此外，希慎(0014)升0.3%，太古地产(1972)升1.2%，丽展(0488)升1%。

28hse - No.1 HK Property Portal Squarefoot - HK Premium Property Portal