工厦重建「标准金额」徵收补地价先导计划

工厦重建「标准金额」徵收补地价先导计划  

[28Hse 三地产焦点 第三百一十五期 2021年04月07日] 有鉴于住屋需求殷切，然而土地供应不足，政府近年积极推动活化工厦政策，分别于2010和2018年推出两轮活化工厦计划，容许业主改装工厦作其他用途，例如将全幢改装为过渡性房屋，以解基层住屋燃眉之急。

去到今年，政府再次推出鼓励工厦活化的措施，政府将推行以「标准金额」徵收工厦重建的土地契约修订补地价先导计划，为期两年，适用于1987年落成的工厦。

在最新的先导计划下，将全港分为五个大区（港岛、九龙东、九龙西、新界南及新界北），并就工厦修契所涉及的三项用途（即重建前的「工业或仓库」用途，以及重建后的「商业或现代工业」和「住宅」用途）订立标准金额，而有关金额经参考市场相关资料厘定。

根据资料，修契前工业或货仓用途的每方米标准补地价金额，每平方米由$2万至$4万，最高为港岛区；修契后用途如商业或现代工业，每平方米则由$3万至$7.5万；若重建住宅，每平方米由$5.5万至$13万。

按照计划，有关的应缴地价计算方法为：（修契后用途的标准金额 × 修契后总楼面面积）—（修契前用途的标准金额 × 修契前总楼面面积）。如果对于地价计算有点陌生，可以参考以下例子。

以1个港岛区现有楼面1万平方米的工业大厦为例，计划重建为6,000平方米的住宅，修契前标准金额为$4万，地价为$4亿；修契后每平方米为$13万，地价为$7.8亿。即是说，业主应缴交地价$3.8亿。

讲到这里，相信有人问这究竟为什么可以鼓励工厦活化呢？先导计划为有关业主在恒常估价机制外提供另一个选项，通过公布一套标准金额，为重建工厦的土地契约补地价提供确定性，加快完成工厦重建所涉及的修契程序，从而推动工厦活化。

值得留意的是，并不是一定采用此补地价措施的。由于标准金额不是因应每宗个案订制的，不会精准反映每宗个案的特点。如果契约修订申请人认为以标准金额计算地价并不吸引，仍可选择以现行传统估价方式处理其个案的。

事实上，政府先后2次尝试活化工厦，但效果都欠佳。截至2020年12月，2个计划下接获的重建申请有60多宗，当中14宗已完成地契修订及约40宗已就重建项目取得规划许可。另外，计划下接获约150多幢工厦申请整幢改装，当中约140宗已获批准。

那此措施同样会失败收场吗？笔者没有水晶球，但不妨推想一下，事实上政府此举提高了补地价计算的透明度，令业主轻易知道要补几多钱，并且两年不会改变，大大减低了投资者的风险。

再者，站在工厦业主的角度下，申请重建才是王道，现时政府愿意提供多一个选择，无疑是一件好事来的，因此相信今次的措施会较之前更为吸引，申请人数亦会较之前多。

中原城市领先指数(CCL)最新录得180.33（反映2021/03/22至2021/03/28 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.33%，较上年同期上升2.75%。

当中，只有新界(西)区录得升幅，按周上升0.48%，新报168.65，较上年同期上升4.63%。反之，港岛区跌幅最多，按周下跌1.51%，最新录得184.13，较上年同期下跌1.20%。而九龙及新界(东)区分别录得178.29及192.31，按周分别下跌0.54%及0.49 %，较上年同期分别上升3.69%及1.39%。

-- 北角康丽苑3房 $1,342万易主 --
世纪21北山地产营业董事严智贇表示，新近录得北角康丽苑成交，单位为低层B室，实用面积924平方尺，3房连工人房间隔，获区外换楼客以$1,342万，实用面积平均尺价$14,524，属市价水平。

-- 屯门启丰园2房 $532万获承接 --
祥益地产区域董事邱家邦表示，日前录得屯门启丰园3座中层G室，实用面积375平方尺，2房间隔，获一名外区上车客以$532万购入，实用面积平均尺价$14,187，属市场价成交。

-- 沙田富豪花园低层户 $810万易手--
世纪21奇丰物业愉翠苑分行经理杨丽娟表示，日前促成沙田富豪花园豪华阁(H座) 低层D室成交，实用面积670平方尺，3房间隔，望河景，原叫价$840万，后减至$810万易主，实用面积平均尺价$12,090。

-- 天水围居屋天盛苑2房 成交价$420万--
祥益地产高级分行经理谢利官表示，日前录得天水围居屋天盛苑H座高层4室，实用面积506平方尺，2房，单位内笼企理四正，成交价$420万（居二市场价），实用面积平均尺价$8,300，属市场价成交。

-- 启德沐泰街7号名为The Henley --
由恒基发展的启德沐泰街7号项目正式命名为The Henley发展项目，分3期发展，由7座住宅大楼组成，分别有3座高座大楼及4座低座大楼，提供约1,200伙。当中，第1期The Henley l由1座高座大楼及4座低座大楼组成，提供479伙，间隔由开放式至3房连套房，另设特色单位，实用面积由186至1,350平方尺。

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