工厦业权分散 增转型重建难度

新盘发售，其中不少由旧工厦重建而来，例如曦台及PENINSULA EAST。事实上，有见区内发展潜力优厚，近年不乏发展商及投资者入区寻宝，令该区多了全幢工厦买卖，如去年青建国际斥约5.3亿元购入东源街18号临海地，以及今年4月时，市传投资者罗守辉以3.6亿元卖出松柏商业大厦全幢。

美联工商铺区域营业董事邹永坚表示，工厦的租务回报一般介乎2.5%至3%不等，油塘区工厦位置较冷门，不算热门租赁地区，所以租金回报大约为2.5%，而该区工厦买卖的投资者一般以长线收租为主。他指，油塘区的重建计划消息从十多年前已出现，市场早已消化，故近年工厦买卖价只跟随大市浮动，今年租售价估计保持平稳。

其实政府一直有意淘汰油塘工业区的工业元素，可惜多年来未竟全功。香港文汇报记者近日走访该区，发现区内工业味仍然浓厚，尤其是四山街一带，工业与住宅混合在一起，显得格格不入。工业元素之所以难以被淘汰，全因该区不少工厦早年拆售，令业权分散。好像美塘工业大厦、油塘工业大厦、华利工业大厦、华顺工业大厦等，要推动这批小业主重建并不简单，故未来提供诱因令这批小业主参与重建，将成为推动工业区转型的一大关键。

全幢物业交投转趋活跃

不过，油塘位处市区，区内工厦转住宅的发展潜力优厚，只要单一业权持有的话，几乎绝大部分都有就发展住宅做过研究。相比其他工业区，油塘工业区近年不乏全幢买卖，原因亦是睇好未来发展住宅的潜力，预料地价势必三级跳。

其中最经典莫过于松柏商业大厦，资深投资者罗守辉去年斥资约1.3亿元购入4至7楼，统一全幢业权，市传今年4月就以约3.6亿元易手，为市场罕有的短炒全幢物业个案。而近年积极吸纳土地储备的青建国际亦受该区吸引，去年斥5.3亿元向绍荣钢铁购入临海的东亚库运绍荣钢铁厂，并火速于今年3月向城规会申请发展成住宅，提供224伙。

东源街批发市场拟搬迁

据香港文汇报统计，撇除已经有发展计划的地盘，该区至少有4个由单一或大业主所持有的工厦地盘，有条件申请转做住宅发展（需要补地价），其中较大型为华润系作为大业主持有的东源街4及6号、以及味千集团所持有的四山街24至28号。另外，世运创建2009年以3.9亿元购入的世运货仓、以及上述松柏商业大厦，都有条件重建发展。

东源街一带尚有发展潜力的项目还包括东源街观塘鱼类批发市场等，政府计划重置往青衣西北，现正进行可行性技术研究，预计明年完成。市场估计这幅临海靓地，改作住宅发展的机会较大，料可提供约27.4万方尺楼面。

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