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商厦3幢改2幢 商场楼面增90% 新地高铁地王 波浪变钻石

文汇报  2020-09-19  #讲谈楼市

新地去年11月以422.32亿元、破官地纪录价投得西九高铁站商业地王,发展商向城规会提出新方案,将三幢「波浪状」的商厦,改为两幢「钻石型」商厦,除申请将高度限制放宽30%至40%至最高159米外,还将一成即约28.6万方尺的写字楼楼面转移至商场,令商场楼面大增90%至60万方尺,并建议设立一条1.5公里、可贯穿南北的西九花园绿径。新地指,新方案有助释放10万方尺休憩空间,建议兴建的西九花园绿径可将九龙站与油尖旺的新旧区连接起来,令社区更多元化。■香港文汇报记者 梁悦琴

新地代理特别发展部项目总监麦孟添强调,减少商厦楼面,增加零售楼面,与近期商厦租金下跌无关。经济周期有上有落,项目属长远投资项目,并不是看短期的回报期,而是以长达10年计。而项目总投资额维持600亿元,如果顺利获城规会通过,预计明年中动工,可望于2028年落成。

投资维持600亿 2028年落成

他指出,项目商场定位以服务社区为主,由于项目将与高铁站、机铁站、东涌线无缝连接,区内有商厦、住宅及酒店客源,加上「西九花园绿径」可吸纳邻近旧区客源,预计未来每日平均有20万人流。

该幅商业地王占地63.2万方尺,属于「综合发展区」用途,早在2010年的时候,港铁已经代政府申请批出规划方案,将会兴建3幢「波浪状」的商厦,商厦楼面284.8万方尺,基座则为31.6万方尺商厦,楼高19层至28层高,建筑高度为80米至125.65米(主水平基准以上)。

新地提出新方案,取消3幢式商厦设计,改为兴建两幢「钻石形」商厦取代,兴建高度则为20层及30层,建筑高度114米至159米,较现时大纲图高度限制高出24米至44米不等,或27%至38%,略高于九龙站漾日居。

同时,新地等提交的拟议发展方案将商用空间重新分配,并把上盖发展与西九高铁站相互融合。文件显示,项目以不多于5倍地积比作发展,写字楼部分以约4.05倍发展,拟建2幢商厦,较过去核准的3幢减少1幢,1幢楼高30层,另一幢则楼高20层,涉及楼面约256.18万方尺,较2010年已获批方案的284.82万方尺,减少28.64万方尺或10%。零售楼面则以地积比率0.95倍作发展,涉及60.28万方尺,较过去核准的31.65万方尺,增加28.63万方尺或90%。

休憩用地增至9.15万方尺

拟议方案亦提高休憩用地及绿化空间,休憩用地由原先已核准方案的2.48万方尺,增加2.69倍至9.15万方尺,内设近4万方尺的开放式中央广场,面积可媲美中环皇后像广场,可作展览及音乐会等,预计可容纳3,500人。写字楼每层均设有园景露台,再加上天台花园,约1.6万方尺的休憩用地。

新地在文件中提出另一发展重点,是在一条南北行人走廊之间,创建24小时开放的1.5公里「西九花园绿径」,在2楼由北至南贯穿整个项目,预计可容纳游人,亦设24小时零售店铺、观景台、主题活动空间及艺术装置等。麦孟添指出,「西九花园绿径」一半路程,可连接西九文化区一带,及兴建中的中九龙干线园平台,步行全程约22分钟,可作西九深度游。

改变规划避免屏风效应

新地代理地产策划及发展部规划总监黄舜浣指出,旧方案设计有太多角位,且3幢商厦距离太近,只有21米至23米,容易产生屏风效应,新方案采用流线型设计,又将2幢商厦的距离拉阔至50米,又以层级式下递式设计,及拉高商厦高度,部分零售楼层采用活动式玻璃幕墙,可引入更多天然风,对周边环境亦有利。大厦上层呈现斜面式建筑,与毗邻文昌街一带的旧式住宅建筑互相呼应。

麦孟添指出,拉高商厦高度,固然可令望到海景的写字楼层增加,最重要是高楼底才可以令空气流通更佳。他更称,新方案建筑设计配合九龙站至佐敦一带的大厦将展示西九天际线,成为西九龙新地标。

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