5月最后一周的易发楼价指数报119.25点，按周升0.32%，连升三周。今年初至今，楼价累计上升约5.1%，但较2021年8月145.76点的历史高位仍回落约18.19%。
目前一手销情继续主导二手楼价走势，本周四大分区楼价个别发展，呈两升两跌，资金流向主要受新盘推售步伐影响。新界东与港岛区暂无大型新盘推出，购买力顺势回流二手市场，带动业主叫价转强并推升区内楼价。相反，九龙区及新界西一手销情畅旺，吸纳大量客源，加上部分豪宅盘源错配，迫使二手业主降价求售，令该区楼价短暂受压。
租务市场方面，易发租金指数本周微跌0.17%，报118.88点，但仍连续五周维持在118点以上，并较2019年8月118.54点的前期高位微高0.29%。随着暑假临近，非本地学生的租屋需求将陆续浮现。预料租金短期纵偶有波幅，整体大趋势依然向上，市场或会持续出现高价承租个案，带动租金指数稳步挑战新高。
展望后市，发展商的推盘策略与步伐，以及联储局的息口走势，将继续主导楼价方向。值得留意的是，市场上不少屋苑已出现「供平过租」，部分租客为免错失入市时机或会「转租为买」，预料此现象亦会吸引长线投资资金入市。租务方面，受惠于外来专才及学生提早以预缴方式租楼，配合暑期租赁旺季将至，刚性住屋需求将显著增加，预期整体楼价及租金均有望维持稳步向上。
分区楼价两升两跌 新东港岛升逾1%
本周分区楼价指数呈两升两跌。新界东升幅最显著并终止两连跌，最新报117.72点，按周升1.33%；港岛区走势同样向好，报109.62点，按周升1.26%。另一边厢，九龙区连跌两周，报117.98点，按周跌0.73%；新界西亦终止早前升势，报121.66点，按周跌0.65%。整体而言，各区楼价起跌主要受区内新盘销情及二手盘源质素所影响。
新界东楼价本周录得显著升幅，主要由于区内暂缺乏焦点大型新盘，一手货尾销情放缓，促使购买力回流二手市场。在买家需求带动下，二手业主普遍收窄议价空间，推动楼价向上。期内一手成交主要集中于海瑅湾I及云向，分别录得12宗及10宗买卖。这反映市场缺乏一手焦点，资金正逐步流向二手市场寻觅盘源。
睇楼量数据亦印证上述趋势。根据美联物业资料，新界东四大指标屋苑于佛诞三日长假期（5月23日至25日），预约睇楼量录得约167组，较对上周末（5月16日至17日）的119组上升约40.34%；香港置业数据亦显示，区内两大指标屋苑同期录得约183组，按周增加12.27%。数据显示准买家正趁势于区内二手市场吸纳平盘。
展望新界东后市，发展商的部署透露对前景感信心。据悉恒地将于今年8月租约期满后，收回大埔迎林并结束与香港中文大学的学生宿舍租约。市场分析指出，踏入2026年楼市交投回升，楼价渐见企稳，发展商计划于下半年重新推售该项目以增加收益，此举印证发展商对区内楼市承托力感乐观。
港岛区方面，楼价走势与新界东相近，本周按周升1.26%。区内一手市场交投相对平稳，本周主要依靠海德园的12宗成交支撑大市。由于一手销情未见炽热，二手业主见买家承接力略显疲弱，反而叫价态度较强硬，避免以低价沽出物业。这种惜售心理成为支撑港岛区楼价向上的主要动力。
港岛区的睇楼活动同样活跃。美联物业数据显示，区内两大指标屋苑于佛诞长假期的预约睇楼量录得约41组，按周升24.24%；香港置业的统计亦指出，同期两大指标屋苑录得约188组睇楼，按周增加39.26%。节日长假期的睇楼人流急增，为区内二手楼价提供相应支持。
与新界东及港岛区相反，九龙区楼价指数连跌两周。区内一手货尾销售表现理想，持续吸纳市场购买力，导致二手市场受压，迫使业主扩大议价空间以增加物业竞争力。期内 MIAMI QUAY 系列、壹沐2期、首岸第3期及维港湾畔系列等项目，分别录得8至25宗不等的一手成交。新盘热卖摊薄二手客源，导致区内整体楼价短暂受压。
喜欢物业董事总经理朱芷娴分析指出，九龙区楼价下跌的另一主因，在于何文田及九龙塘等传统豪宅区二手交投乏力。目前区内长期缺乏优质交吉盘，部分如君颐峰及又一居的放盘因连租约或有瑕疵而无法安排视察，而皓畋等屋苑则仅馀中低层单位。由于该区买家多为要求严格的自住客，盘源错配导致高价成交停滞，本周零星交投多属低价或次级单位，从而直接拉低整区的楼价指数。
尽管二手受压，九龙区新盘市场气氛依然热烈。THE HENLEY I 相隔5年后加推48伙，折实均尺31,894元，较2021年上一张价单调高约11.25%。同时，九龙塘新盘滶蕴亦已上载楼书并部署招标。发展商持续推盘及加价，成功带动整体市场气氛，预料将有助区内楼价止跌回升。
对于九龙区后市，朱芷娴认为基本面依然稳健。以滶蕴为例，项目全数109伙在短时间内已透过招标售出40伙，市场反应踊跃。鉴于九龙塘未来8至10年缺乏大型新盘供应，加上名校网的独特优势，将持续吸引中港富裕家庭入市。整体而言，九龙区楼价短暂回落仅属过渡期，在刚性需求及核心区供应罕有的双重支持下，长远具备优良的抗跌力与上升潜力。
新界西楼价本周同样回软，主要受区内一手货尾销情畅旺所影响。指标新盘形瑨本周进行第三轮销售，推出的87伙全数沽清，连同招标售出的6伙，合共促成93宗交易，成绩亮眼。销售当日更吸引不少大手客入市，有买家斥资逾4,000万元购入六伙两房户。新盘大卖吸纳区内大量购买力，促使二手业主增加议价空间，令新界西楼价顺势回软。
发展商随后乘胜追击，于形瑨销售翌日加推51伙一至两房户。新一批单位折实均尺19,149元，较上一批价单高约2.88%。此外，发展商亦修订旧有价单，将馀货加价最多4.3%，例如有高层实用面积273平方尺的单位，定价由587.2万元加价至612.2万元。发展商连番加推及提价，反映其对项目后续销情及区内楼市前景充满信心。
纵观而言，本周楼价走势呈「一手主导二手」。缺乏新盘焦点的新界东及港岛区，购买力回流推升二手造价；相反，九龙区及新界西因新盘热卖吸客，加上部分豪宅盘源错配，令二手楼价短暂受压。
28Hse数据研究员张灏然分析认为，发展商的推盘节奏及定价策略仍是影响大市的关键因素。而联储局的议息动向对香港银行息口变化也影响楼市后市，而且不少屋苑「供平过租」逐渐成为常态，料吸引不少长线投资者及刚性需求买家入市，预计短期内整体楼价指数将持续稳步上扬，并将于112至124点之间上落。
租金指数回软0.17% 较2019年高位仍高约0.29%
易发租金指数继上周创新高后，最新报118.88点，按周微跌0.17%，连续五周维持在118点之上。总结本年走势，该指数至今累计上升1.65%，较2019年118.54点的历史高位依然高0.29%。整体而言，本港租金水平短期虽偶有回软，但大趋势依然保持高企。
至于各区的指数表现，各区表现呈三跌一升。其中，新界西指数报136.01点，按周跌0.8%；新界东报122.16点，按周跌0.53%；九龙区则报125.18点，按周跌0.43%，三区均终止近期的连升走势。
这主要由于部分屋苑录得低于市价的租赁成交，例如屯门慧丰园一伙实用面积646平方尺的三房户，以每月15,500元租出，实用尺租约24元，低于28Hse近90日平均尺租的26元。同样情况亦见于火炭星凯‧堤岸及长沙湾泓景台，两者的最新两房户成交尺租分别为48.2元及43.5元，均逊于28Hse近90日平均尺租的51元及45元。这类租金略低于市场平均水平的成交，导致新界及九龙区租金走势回软。
朱芷娴分析指，本周九龙区租金下跌，主要受启德区新盘入伙潮影响，租盘短暂供过于求。业主纷纷扩大议价空间，例如柏蔚森II一伙两房户放盘两个多月后，最终以19,000元租出，较原叫租25,000元减少24%。这类减租个案影响区内整体租金走势，预料亦会对启德其馀约10个新盘产生连锁效应，短期内区内租金将持续受压。
与新界及九龙区相反，港岛区租金走势逆市造好，最新报127.9点，按周上升0.64%，连升两周。区内租金上扬主要受惠于内地学生的租赁需求，带动部分单位以较理想的价格租出。以西营盘艺里坊．1号为例，一伙实用面积253平方尺的一房户，获内地学生以每月20,000元承租，实用尺租达79元，高于28Hse近90日平均尺租的74元。另外，鰂鱼涌FINNIE一伙245平方尺的一房户，亦以18,500元月租租出，尺租高见75.5元，同样高于28Hse近90日平均尺租的66元水平。高价租赁交投活跃，成为支撑港岛区租金指数持续攀升的主要动力。
展望未来租务市场走势，张灏然维持早前的预测，估计租金指数短期内会在114至124点的高位徘徊。随著暑假传统租务旺季临近，市场对住屋的实质需求将显著增加，带动租赁交投量上升，甚至有部分屋苑创下尺租新高。
鉴于目前指数已突破2019年的历史高位，预料租金在消化短期波动后会继续寻顶。长远而言，预计今年整体租金走势将保持平稳向上，全年升幅介乎2%至4%。总括而言，市场对住屋的实际需求依然殷切，相信足以为整体租金提供稳健支持，令租金继续在高位企稳。
上述指数反映2026年5月22日至5月28日的市场状况。
