本周樓價止跌微升，租金走勢則持續強勁，更創下歷史新高。易發樓價指數終止上周跌勢，最新報120.1點，按周微升0.01%，惟較2021年8月歷史高位仍低約17.6%。相反，租賃市場受開學效應帶動，易發租金指數最新報122.13點，按周升0.25%，連升七周並首次突破122點，繼續創歷史新高。
分區樓價三跌一升，新界東報119.69點，按周微升0.1%，成為唯一錄得升幅的地區；配合本周二手交投重心轉移至指數較高的新界區，帶動全港整體大市微升0.01%。其餘三區則受大型新盤熱賣影響，其中叡璟I累收逾58,000個認購登記；前線代理指，該盤大幅抽乾二手購買力，迫使東涌等區業主明顯減價求售，料需待9月下旬向隅客回流，二手市場才有望重拾動力。客源被攤薄，導致新界西、九龍區及港島區樓價均受壓。另一方面，四大分區租金全線向上，多區均錄得高於平均水平的呎租成交，其中新界西租金按周升幅更達1.02%居首。
至於未來樓市走向，內地資金管控措施為樓市交投帶來壓力，買賣走向將取決於9月16日《施政報告》的房屋政策，預計短期樓價指數將於112至124點之間波動。而租金走勢適逢整體市場租賃需求甚殷，預料全年租金有望上升3%至8%，短期內指數將於114至126點之間的高位上落。
四區樓價三跌一升 新界東獨力撐市
本周分區樓價指數三跌一升。新界西及九龍區分別終止三連升及上周升勢，指數報124.1點及112.11點，按周跌1.32%及0.87%；港島區連跌兩周，報109.34點，按周微跌0.22%；新界東則造好，報119.69點，按周微升0.1%，是本周唯一錄得升幅的分區。儘管三區樓價下跌，但由於本周九龍區二手交投顯著萎縮，成交比例向指數較高的新界區傾斜，在成交結構轉變的帶動下，全港整體樓價指數仍錄得0.01%的微升。
新界西樓價受壓，主要源於叡璟I搶佔市場焦點，分散當區二手購買力。中聯地產創辦人兼行政總裁林學勤分析，叡璟I累收逾58,000個認購登記，再度成為新盤收票冠軍，超額認購逾573倍，當區二手購買力被大幅吸走，料要待9月下旬向隅客回流，二手市場才有望重拾動力。二手業主普遍擴大議價空間以維持盤源競爭力，令本周樓價受壓。
林學勤補充，東涌區部分業主近期明顯讓步，減價成交陸續出現，區內樓價呈現下調跡象。以映灣園6座中層E室兩房戶為例，實用面積548平方呎，過往同類單位業主叫價介乎600萬至610萬元，近日終以566萬元成交，較叫價低5%至8%。業主叫價轉趨鬆動，亦拖累東涌以至整個新界西近期樓價向下。
九龍區樓價下行，主因一手貨尾銷情理想。叡璟I合共錄得166宗成交，其中次輪銷售的133伙價單單位全數沽清；泓璟、蔚藍東岸、首岸系列、必嘉坊曦匯及傲玟則分別錄得23宗、6宗、6宗、5宗及4宗成交，令區內二手業主叫價態度回軟。叡璟I及首岸第4期分別於8月30日及9月1日加價加推及原價加推，折實均呎19,661元及20,982元，同柱加價最多達10.21%及1.23%；映匯則於9月3日首推53伙，折實均呎21,388元，較同區新盤高出最多近15%，其一房入場價亦較同系必嘉坊迎匯二手單位高4.97%，反映一手發展商定價普遍較進取，亦看好後市銷情，短期內二手盤或持續受壓。
港島區多個新盤貨尾銷情不過不失，一手交投主要集中於海德園、峻譽渣甸山及DEEP WATER SOUTH 6A期。區內雖無新盤推出，但貨尾去貨尚算暢順，二手業主因而樂於擴大議價空間，區內樓價短期受壓。
新界東樓價止跌回升，源於區內一手交投普遍疏落。除海瑅灣系列錄得53宗成交外，其餘一手盤交投淡靜，二手業主見狀叫價態度轉趨強硬，支撐區內樓價走高，成為本周唯一錄升的地區。
睇樓量上升配合準買家入市意欲不俗，亦有助推高區內樓價。據大型地產代理旗下指標屋苑的周末預約睇樓量顯示，香港置業及美聯物業分別錄得163組及121組，按周升1.88%及0.83%。這反映即使叡璟I成功吸納大量購買力，但部分未受新盤影響的外區客或向隅客，仍轉至新界東等二手市場物色合適盤源。二手客源相對穩固，令該區業主減少讓步空間，帶動樓價向上。
28Hse數據研究員張灝然預計，樓價指數短期內會在112至124點之間上落。近月內地收緊資金外流，拖累本港樓市交投氣氛，部分原打算來港買樓的內地客，因資金調動困難而卻步。不過，目前息口維持不變，走勢明朗，有助吸引準買家及投資者入市。至於短期後市去向，則要視乎9月16日《施政報告》的樓市措施再作定奪。
租金指數升0.25% 連升七周創新高
易發租金指數最新報122.13點，按周升0.25%，連升七周，首次突破122點，較2019年高位118.54點高出3.03%，刷新歷史紀錄，反映市場承接力強勁。時值9月初，租賃市場受開學效應帶動，承接力持續強勁。大專院校陸續開課，不少內地學生提早鎖定居所，租盤需求增加，租金水平隨之上揚。
四大分區租金指數本周全線上升。新界西止跌回升，報140.1點，按周升1.02%，升幅居首；新界東報126.89點，按周升0.78%，連升四周；九龍區報125.03點，按周微升0.24%，終止兩連跌；港島區報133.66點，按周微升0.13%，扭轉上周跌勢。
新界西多宗成交呎租跑贏屋苑平均水平。新屯門中心9座中層G室兩房戶，實用面積455平方呎，租客以月租13,300元承租，並一筆過繳付四個月租金，呎租達29.2元，較28Hse屋苑近90日平均呎租26元高出逾12%。元朗年發大廈中層B室兩房單位，實用面積301平方呎，以月租11,200元租出，呎租約37.2元，高於上述平台期內平均呎租36元。區內陸續錄得同類高呎租成交，推動整體租金穩步向上。
新界東情況類似，內地學生成為主要承接力量。大埔白石角雲滙5座低層B3室開放式戶，實用面積284平方呎，由一名內地學生以14,000元租入，呎租49.3元，較28Hse近90日平均呎租44元高約12%。同區大埔中心6期12座高層C室兩房戶，亦由內地學生以17,000元承租，呎租43.5元，略高於平台同期平均呎租43元。
九龍區承接力不俗。得寶花園A座中層06室兩房戶，實用面積約282平方呎，區內學生客零議價以13,800元承租，呎租約48.9元，略高於平均呎租46元，帶動區內租金向上。
港島區個別屋苑亦錄理想租值。匯豪峰中層D室兩房戶，實用面積470平方呎，以25,000元租出，呎租約53元，高於市場平均的51元，同類成交支撐區內租金走勢。
9月初留學生租賃需求料延續一段時間，市場承接力仍然充裕，租金短期內有望繼續向上。張灝然上調早前預測，估計短期內租金指數於114至126點之間上落，全年租金料升3%至8%，並持續突破高位，或於高位反覆徘徊。
上述指數反映2026年8月28日至9月3日的市場狀況。
