最新易發樓價指數報121.09點，按周微跌0.15%，連跌兩周，但連續三周維持在121點，較2021年8月高位回落約16.93%。近期多個新盤以貼市價推售，交投回暖，分散二手市場購買力。同時，適逢升中派位及中學文憑試放榜，部分家庭客暫緩置業，二手業主因而擴大議價空間。四區樓價全線下跌，其中港島及新界東跌幅逾1%。展望下半年，受息口走勢及發展商推盤策略影響，樓價料難延續上半年升勢，整體表現趨向平穩，甚至輕微下調。
租務方面，本周易發租金指數報120.34點，按周微跌0.09%，終止四連升，但連續三周維持120點，較2019年8月高位仍高出1.52%。部分地區因租客觀望及優質盤源減少，成交多集中於低價單位，令平均租金短暫回軟；惟新界東受內地學生預繳租金帶動，租金逆市上升。整體而言，正值暑假租務旺季，外來專才、非本地學生及本地家庭需求殷切，租盤持續供不應求。預計短期內租金將於高位徘徊。
四區樓價全線受壓 港島區新界東跌逾1%
本周分區樓價指數全線下跌。港島區及新界東分別終止上周及連續兩周的升勢，報109.17點及118.78點，按周分別下跌1.43%及1.26%。新界西亦終止兩連升，報125.19點，按周微跌0.22%；九龍區則連跌兩周，報116.9點，按周微跌0.09%。分析指出，近期一手交投略見回暖，搶去市場焦點，促使二手業主擴闊議價空間，令整體造價受壓。
港島區一手銷情受區內新盤貨尾帶動，海德園及海盈山4B期分別錄得7宗及4宗成交。一手市場活躍令二手客源流失，業主叫價態度放軟。據香港置業及美聯物業資料，港島區兩大指標屋苑周末預約睇樓量分別錄得23組及139組，按周下跌4.17%及2.8%，反映準買家短期入市意欲平淡，加上優質盤源早前已被消化，進一步對樓價構成壓力。
新界東情況相若，海日灣系列及海瑅灣I分別錄得20宗及7宗成交，帶動區內一手氣氛。二手業主紛紛擴大議價空間。香港置業及美聯物業資料顯示，新界東的指標屋苑周末預約睇樓量分別錄得173組及118組，按周微跌1.14%及0.84%，反映準買家暫未回流二手市場尋找盤源，導致樓價向下。
新界西焦點落於錦田新盤芊御。發展商近期以貼市價加推第2號價單共60伙，折實均呎13,179元，較首批低約6.13%，截票獲超額認購51倍。同時，柏瓏及Wetland Seasons Bay系列分別錄得6宗及3宗成交，一手市場搶去焦點導致區內二手承接力轉弱，樓價微跌。
美聯物業高級分區營業經理鍾家豪分析指，數據收集期間適逢升中派位及中學文憑試放榜。本地家庭客多傾向在子女升學結果塵埃落定後才作置業決定，導致期內買賣交投轉趨淡靜，當區及全港樓價因而受壓。
九龍區方面，首岸第4期、啟德海灣系列及柏蔚森II錄得3至6宗成交。區內二手睇樓量同樣受壓，香港置業及美聯物業分別錄得182組及192組睇樓量，按周下跌4.21%及2.54%，二手業主見市場需求減弱，普遍調低叫價。
展望後市，多個新盤蓄勢待發。日出康城海瑅灣II首張價單折實均呎15,770元，較海瑅灣I及SEASONS系列高約1.17%至11.15%，屬輕微加價，並將於下周開售。另外，長沙灣發祥街西8號大型商住項目命名為叡璟，第一期正待批預售樓花同意書，擬短期內推出507伙，反映發展商對後市銷情感信心。
28Hse數據研究員張灝然分析指出，下半年發展商的推盤步伐與定價策略、聯儲局的息口走勢，以及內地資金匯出政策，將是影響樓市關鍵。他維持早前預測，估計短期內樓價指數將於112至124點之間上落。下半年樓市整體表現趨向平穩，甚至輕微受壓。
租金指數高位回落0.09% 繼續站穩120點
易發租金指數上周創新高後，本周報120.34點，按周微跌0.09%，終止四連升，連續三周企穩於120點，仍較2019年8月的高位118.54點高出1.52%。雖然租金升勢略見回軟，但預料短期走勢依然向好。
四大分區租金錄三跌一升。新界西跌幅最大，報136.85點，按周跌1.53%，終止兩連升；港島區報128.98點，按周跌1.31%，未能延續上周升勢；九龍區報124.83點，按周跌0.71%，結束兩連升。相反，新界東不跌反升，報123.46點，按周升0.98%。數據顯示本周租務承接力稍為減弱，令整體租金受壓。
新界西、港島區及九龍區租金走勢回軟，主要原因是部分屋苑近期錄得低於市價的租務成交，拉低了整體平均水平。
以新界西為例，屯門御海灣1座高層G室兩房戶，實用面積437平方呎，近期獲區外租客以每月17,000元承租，折合呎租約38.9元。另外，元朗朗天峰1B座高層A室兩房戶，實用面積446平方呎，亦以17,500元租出，實用呎租約39.2元。參考28Hse數據，上述兩個屋苑近90日的平均呎租分別達41元及42元，反映這兩宗最新成交均較市價低約半成至一成。
鍾家豪認為，部分育有應屆考生的租客暫緩搬遷，令市場新增放盤減少。面對缺乏優質盤源補充，市場成交多集中於叫價較低的單位，進而拖累當區平均租賃成交價。
港島區亦同樣出現類似情況。小西灣藍灣半島一伙三房戶近期租出，成交呎租約為43.8元，比起28Hse平台過去90天平均呎租的46元，低出近5%。
九龍區方面，啟德DOUBLE COAST一伙兩房戶的最新租賃表現亦見疲弱，其成交呎租僅為46元，遜於同一平台同期錄得約47元的平均水平。這類租金略低於市場平均值的個案在上述三區零星出現，削弱租金上升的動力，導致三區本周的整體租金走勢回軟。
相比之下，新界東租金走勢逆市上升，主要受內地學生來港升學的租賃需求帶動，部分單位得以較理想的價格租出。
以大埔University Hill 2A期一伙兩房戶為例，該單位獲一名即將入讀中文大學的內地生，以全數預繳一年租金的方式承租，每月租金達19,600元，折合呎租約48.3元，比起28Hse平台過去90天錄得的47元平均呎租高近3%。
另外，SIERRA SEA 1B期及沙田第一城近期的兩房戶成交，呎租分別高達42.9元及49元，同樣雙雙超越該平台同期的42元及45元平均呎租水平。上述三宗成交的租金均高於市場近期的平均值，反映新界東區內的租金獲得實際住屋需求強烈支撐。
踏入暑假租務旺季，外來專才、非本地學生及本地家庭客的租賃需求依然殷切，市場盤源供不應求，部分屋苑呎租有望再創新高。
張灝然維持早前預測，估計租金指數短期內將於114至124點之間上落。由於租盤短缺料將持續一段時間，全年租金預期上升約2%至4%，整體租金將維持高企。
上述指數反映2026年7月10日至7月16日的市場狀況。
