樓市價量萎縮 十大屋苑見頂回落 海怡兩月價跌13%

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）特首梁振英指香港樓市已經不再過熱。事實上，據本報統計，實施「新辣招」至今年2月共12個月來，樓市供求逐漸回復穩定，甚至出現良性的「軟着陸」現象。本報統計全港十大藍籌屋苑發現，樓價全部由去年的高峰期回落，當中以鴨脷洲海怡半島、藍田麗港城的跌勢最急，跌幅均逾12%，亦有5個大型屋苑跌幅僅5%以內。業界相信，樓價將出現溫和跌幅，今年整體跌幅料約15%。本報以美聯物業定義的本港「十大屋苑」為例，翻查去年至今該十大屋苑的成交呎價，發現平均成交呎價全部均由高峰下跌，跌幅由近2%至近13%不等。跌幅最少的屋苑為鰂魚涌康怡花園，僅1.93%。屬上車樓盤的沙田第一城、天水圍嘉湖山莊，因交投較多，樓價得以企硬，相比去年高峰期跌幅只有2.43%及2.67%。

當中跌幅超過5%以上的有5個，以海怡半島跌幅最勁，短短2個月，平均呎價由去年12月的高峰13,039元，急跌至今年2月的11,369元；麗港城亦由去年9月高峰時10,348元，跌至今年2月僅9,097元。其餘港島太古城2月平均實用呎價為13,690元，相比去年3月時的高峰14,821元，下跌約7.63%；荔枝角美孚新邨、將軍澳新都城亦分別較高峰下跌7.42%及5.89%（見表）。

港府在2012年10月至2013年2月相繼推出多項調控樓市的印花稅措施，包括買家印花稅（BSD）、「加強版」額外印花稅（SSD）及雙倍印花稅（DSD）。

地產商看淡後市

城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，今年初對於香港樓市的預測，還停留在全年下跌約5至10%的水平，但一連串負面消息，最近更出現官地流標等，好明顯「發展商睇唔好兩三年後的樓市」，預測今年跌幅將擴大，但最多約15%。

至於早前聯儲局決定繼續減少買債，消息短期對準買家會有心理影響，但對樓市的實質影響不如股市般大，潘永祥預期加息明年才出現，相信市場經過一段時間消化消息後，用家又會繼續出動入市，交投會回復穩定。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，可能提前加息的消息增加市場對買樓的憂慮，預料市場會出現兩個現象，短期內業主會加快減價賣樓，成交量或會增加，但這一輪減價盤被消化後，則要視乎業主的減幅有沒有擴大，否則樓市又會陷入膠着狀態。因為最近各項因素影響，他亦調整年初對樓市的預測，預料將由5至10%擴闊至15%。

布少明續說，相信中小型單位的跌幅會更大，可能跌逾15%，而最近不少二手屋苑的的成交價相比高峰亦已下調約10%，令市場承接力增加；豪宅則因為業主持貨能力較強，跌幅預料約10%。

新盤二手輪流減

事實上，今年樓市生態明顯有較大變化，新盤定價更加克制，甚至每每以低過二手價來開售，並與二手形成「輪流減」的循環。二手市場最近亦屢現減價，甚至湧現蝕讓成交，反映部分買家對後市不樂觀，或本身財政困難，故寧願止蝕離場，亦不願等後市回升，似乎亦是樓價下滑的「先兆」。

根據資料，市場去年上半年只錄得零星的蝕讓個案，但下半年蝕讓盤逐漸增多，新盤尤其成為「重災區」，以上水天巒為例，過去1年成交的10多宗全數蝕讓（部分為明賺暗蝕），蝕得最多的個案為一幢琉森大道單號屋，去年8月以6,000萬元易手，洋房實用面積2,798方呎，呎價21,444元，賬面勁蝕648萬元。

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