10月租務分析！ 銀禧花園回報率高達5.9厘！

截至2025年10月，根據28Hse綜合成交記錄，香港十大藍籌屋苑的租金回報率介乎3.26至4.43厘。 研究發現，部份傳統老牌屋苑在過去半年間的租金回報率及租賃成交表現均相當突出，包括火炭銀禧花園、鰂魚涌南豐新邨及美孚新邨。

以本年10月31日為準，港元一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）當日為3.42厘，而10月份上述三個屋苑的平均租金回報率分別為5.9厘、4.93厘及4.43厘，均高於當日HIBOR水平，反映「供平過租」的情況普遍存在。

然而，暑假租賃旺季已結束，租金升勢預料將放緩，估計租金回報率已接近頂峰。此外，在市場預期減息的背景下，樓市氣氛改善，樓價逐步回升。當樓價升幅超過租金升幅時，租金回報率相信會出現下調。

老牌屋苑回報表現亮眼

火炭銀禧花園、鰂魚涌南豐新邨及美孚新邨上月租金回報率均高於4厘，租賃宗數長期保持穩定。其中銀禧花園10月份的平均租金回報率更達至5.9厘，創近年新高；南豐新邨亦不遑多讓，平均租金回報率達4.93厘，距離本年3月錄得的5.82厘歷史高位僅相差0.89厘；美孚新邨則錄得平均租金回報率4.43厘，單月租賃宗數達38宗，佔區內租賃宗數近九成。

更多租盤：

銀禧花園租盤

南豐新邨租盤

美孚新邨租盤

銀禧花園社區配套成熟 長期升值潛力不俗

銀禧花園位於新界東火炭，毗鄰港鐵火炭站，交通便捷，社區配套成熟，入場價低，景觀開揚，屬區內罕有荀盤，因而具備不俗升值潛力及偏高的平均租金回報率。

分析指出，銀禧花園屬老牌屋苑，入場價稍低，回報自然偏高。近年入市的業主，因樓價調整，亦可用相對低水價錢購入單位，例如於2023年，銀禧花園有一伙實用面積506平方呎的兩房單位月租以16,000元租出，折合實用面積呎租約31.6元，租金回報達7厘。

再以銀禧花園8月中一伙位於6座中樓C室實用面積498呎的兩房戶為例，當時成交價為476萬元。如其業主將其放盤，以上月最新成交記錄的最高實用呎租38元為例，月租為18,924元 (498呎*38元)，再參照現時租金水平，其單位租金回報率厘數高達4.77厘 (18,924元*12個月/498萬元)，高於十大藍籌屋苑及全港平均水平。

翻查火炭區上月租賃紀錄，合共錄得28宗成交，銀禧花園佔4宗，佔比約七分之一。租賃單位的實用面積介乎506至510平方呎，月租則介乎15,000至19,500元，折合實用呎租介乎30至38元。而據28Hse的內部數據顯示，屋苑上月平均租金回報率達5.9厘，創近年新高。

銀禧花園周邊基本生活配套齊備，足以應付居民日常所需。火炭站距離屋苑僅約5分鐘步程，亦是中大、浸大、城大等東鐵沿線大學學生的熱門居住選擇。步行5分鐘亦可到達商場、街市及食肆，生活配套完善。

此外，銀禧花園位於沙田著名的91校網，主打兩房單位，適合家庭客。區內小學名校包括培基小學、浸信會呂明才小學及聖公會主風小學等；而中學方面，區內亦有多間名校可供選擇，包括沙田崇真中學、浸信會呂明才中學及沙田培英中學等。

景觀方面，屋苑向東南單位可望沙田馬場及城門河，部分高層更可遠眺馬鞍山山景，向西北單位則面向火炭工業區及山景，鬧中帶靜，環境寧靜致遠。

銀禧花園鄰近火炭站，隨着東鐵沿線重建及周邊發展逐步推進，或有助提升物業整體吸引力及市場估值。不過，屋苑樓齡逾40年，業主及投資者宜預留維修開支，以應對結構保養及設施更新。

南豐新邨上月平均租金回報率4.93厘  升值潛力穩健

南豐新邨位於鰂魚涌，屬港島區核心地段，交通便利，社區配套成熟，租務穩定，令屋苑平均租金回報率長期維持高水平。

分析指出，南豐新邨同屬老牌屋苑，樓齡雖高，但間隔實用，鄰近有大型商場，導致不少內地生及專業人士租務需求強勁。例如今年8月暑假租賃旺季，一伙實用面積391平方呎的兩房戶成功租出，租客為內地生，他認為鄰近配套不俗，鄰近商場，參觀後感合適即租用單位。翻查記錄，業主則於2012年以405萬元購入單位，持貨13年，是次出租可享5.1厘租金回報。

翻查鰂魚涌區上月租賃紀錄，合共錄得21宗成交，南豐新邨佔3宗，佔比約七分之一。所有租賃單位實用面積均為391平方呎，月租介乎16,300至18,500元，折合實用呎租介乎42至47元。據28Hse資料顯示屋苑平均租金回報率達4.93厘，雖較今年3月錄得的5.82厘略為回落，但在港島區而言已屬罕見高位。

社區配套方面，南豐新邨鄰近康怡廣場、太古坊及太古城中心，購物、飲食、娛樂一應俱全。居民步行5至10分鐘即可到達港鐵太古站或鰂魚涌站，交通極為便利，吸引大量租客，當中以中產家庭、白領、專業人士及內地學生為主。

南豐新邨受惠於港鐵沿線優勢，加上間隔實用、生活配套成熟，而港島區樓宇供應長期緊張，樓價有望穩步上升。在高息環境逐步回落的背景下，業主及投資者傾向尋找穩定收租物業，南豐新邨正好符合「高回報、低風險」的條件。部分業主更以「收租為主」策略持貨，進一步穩定租盤供應與租金水平。

不過，業主亦需留意屋苑樓齡已逾40年，部分大廈外牆、渠管及公共設施老化，需定期進行大型維修，或需預留相應維修開支。屋苑設有維修基金，惟其動用安排及穩定與否亦值得關注。

美孚新邨為十大藍籌屋苑租金回報率之首 惟樓齡高需留意維修開支

美孚新邨是九龍區歷史悠久的大型屋苑，樓齡有47至57年，規模龐大，交通便利，位處港鐵美孚站上蓋。2025年10月錄得平均租金回報率為4.43厘，雖略低於銀禧花園及南豐新邨，但仍高於市場平均水平。

此外，美孚新邨是十大藍籌屋苑租金回報率之首。根據28Hse綜合2025年10月的市場成交資料，美孚新邨平均租金回報率為4.43厘，是全港十大藍籌屋苑租金回報率之首，其次為沙田第一城的4.14厘及黃埔花園與新都城的3.92厘，最低的則為太古城的3.26厘。

翻查美孚區上月租賃紀錄，合共錄得43宗成交，美孚新邨佔38宗，佔約九分之八。租賃單位的實用面積介乎412至926平方呎，月租介乎17,000至31,000元，折合實用呎租介乎32至41元。

社區配套方面，美孚新邨鄰近港鐵美孚站，連接荃灣線及屯馬線，來往港九新界均十分方便，吸引大量上班族及家庭客置業或租住。此外，屋苑設有美孚新邨商場、美孚廣場、百老匯戲院、街市及多間食肆，日常生活所需一應俱全。區內有多間中小學及幼稚園，屋苑亦設有泳池、網球場、籃球場及公園，適合家庭居住。

升值潛力方面，美孚新邨單位面積大，間隔實用。其單位面積由400至1,400多平方呎不等，間隔四正，部分高層享園景或海景，具備相應升值空間，加上地點便利來往市區，故此租客對屋苑的接受度高，亦受投資者歡迎入市。

維修開支方面，美孚新邨樓齡較銀禧花園及南豐新邨更大，樓宇老化問題較其他兩者嚴重，維修開支相信會較高。由於結構設計原本預計使用壽命約50年，現已進入密集維修期，加上屋苑第二期於本年初已經拍板進行，大型維修包括外牆翻新、渠管更換及升降機更新等，工程規模龐大，工程難免導致業主或投資者需預留更多維修開支作保養之用，這或影響樓宇估值、樓價及租金水平。

結語

總結而言，銀禧花園、南豐新邨及美孚新邨三個老牌屋苑在2025年10月租金回報率表現亮眼，均高於4厘主要原因可歸於入場門檻低、租務需求穩定的優勢，惟投資者亦需審慎評估維修開支與基金安排，以掌握持貨風險與回報平衡。