私樓租金回報達3.56厘 沙田愈升愈有 港島一屋苑高達5厘？

踏入租務旺季，住宅租金升勢明顯加速，加上早前同業拆息回落，「供平過租」情況進一步擴大。中原地產最新公布，中原城市租金回報率（CRI）今年6月報3.56厘，為2011年11月錄得3.58厘以來逾13年半新高，按月再漲0.02厘，連升兩個月，累計上揚0.08厘。中原預期，CRI仍有上升空間，但隨樓價同步回溫，升幅或將放緩。

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利率與回報的剪刀差明顯拉闊。期內H按息約1.98厘，CRI較H按高出1.58厘，繼5月後再現「供平過租」。兩者差距由5月的0.77厘，擴大至6月的1.58厘，為2011年6月相差1.68厘以來約14年最大差幅之一。細看143個成份屋苑，6月有140個屋苑的租金回報率高於H按息，占比97.9%，較5月的93%再升4.9個百分點，「供平過租」面擴進一步擴大。

個別屋苑表現分化。回報率逾5厘者僅西環嘉輝花園一項，6月錄得5.13厘，連續第四個月稱冠；惟相較5月的5.41厘略回落0.28厘。回報率升幅最凌厲的為沙田中心，由5月的3.72厘單月急升0.82厘至4.54厘，反映該區租金動力強勁。翻查市場個案，沙田中心近月呎租屢創新高。當中H座廣寧大廈中層E室，實用面積288平方呎，6月以月租1.63萬元獲內地生承租，呎租56.6元一度創屋苑新高，其後紀錄旋即被推至58.3元。利嘉閣地產高級分區董事馮澤源指，自6月起內地生加速流入沙田區租賃市場，沙田中心當月約九成租賃成交由內地生接手，承租力道強，直接推高租金，成為回報顯著攀升的關鍵。美聯物業首席聯席區域經理梁兆堅預期，上月及本月內地生入市步伐未見放緩，區內以至沙田中心租金仍有上調空間。

相反，部分豪宅表現跑輸大市，中半山及半山東一帶回報偏低，未能扭轉「供貴過租」。中半山地利根德閣、跑馬地禮頓山及東半山嘉雲臺6月租金回報率分別為1.98厘、1.93厘及1.88厘，只屬與H按看齊或更低，其中禮頓山自去年12月後再度失守2厘水平，反映高端物業租金滯後於整體市場。

展望後市，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，7月正值暑假租務高峰，租金已創歷史新高，預料CRI回報率仍可企穩於3.56厘以上；惟在樓價同時回升的背景下，回報率進一步走高的幅度料告放緩。「供平過租」大勢短期難改，但屋苑之間將持續分化，學區、交通樞紐及內地生聚集的民生屋苑料較佔優，而豪宅板塊或仍然落後。

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