踏入5月，適逢五一假期，本港樓市氣氛轉趨審慎。本周易發樓價指數報117.91點，按周跌0.45%，終止上周升勢。本年至今，樓價累計上升3.92%，惟較2021年8月145.76點的歷史高位仍低19.11%。
本周四大分區樓價指數個別發展，大市走勢主要受一手新盤的推盤步伐及定價影響。多個焦點新盤，如首岸第3期、壹沐2期及形瑨相繼首推及加推，吸納市場大批購買力，令同區二手樓價短暫受壓。相反，在未有大型新盤推出的地區，購買力留在二手市場，帶動區內交投及造價向上。
租務市場方面，最新易發租金指數報118.47點，按周升0.29%，連升六周；本年至今累計上升約1.3%，與2019年8月118.54點的歷史高位僅相距約0.06%。隨著5至8月傳統租務旺季臨近，在穩定住屋需求帶動下，預料租金指數短期內有望突破歷史高位。
展望未來，發展商的推盤與定價策略、一手銷情以至息口走勢，將繼續左右樓價表現。租務方面，受惠於暑期租賃需求帶動，交投料將顯著回升。整體而言，預期短期內樓市及租金走勢將保持平穩向上。
樓價指數兩升兩跌 新盤定價左右二手交投
本周四大分區樓價指數走勢個別發展，九龍區及新界西錄得跌幅，新界東及港島區則見上升。分析指出，各區二手樓價表現主要受同區一手新盤的推盤步伐及定價影響。隨著多個新盤準備於下周末（9至10日）展開首輪銷售，不少準買家持觀望態度，令焦點新盤所在地區的二手樓價短暫受壓。
九龍區及新界西：新盤成焦點 吸納二手購買力
九龍區指數終止三連升，最新報116.56點，按周跌1.03%；新界西亦結束兩連升，報121.68點，按周跌0.47%。
這兩區的二手樓價受壓，主因是全新盤交投活躍，並以貼市價的定價策略推出。九龍區方面，首岸第3期首推及加推的折實均呎分別為21,629元及21,868元，加推輕微加價1.1%；同區壹沐2期先後本周3次開價，折實平均呎價分別為20,128元、20,688元及21,126元，加推分別加價2.78%及2.12%。新界西方面，形瑨加推折實均呎為17,729元，較首推高3.21%，而柏瓏III新價單折實均呎為18,298元，較上張價單高17.31%。這些新盤成功吸引市場注視，大批購買力被凍結，令區內二手業主需擴大議價空間。
一手貨尾方面，九龍區交投平穩，主要依靠啟德海灣系列、MIAMI QUAY系列、維港灣畔系列及必嘉坊．曦匯支撐，各項目成交量介乎7至44宗。新界西的貨尾銷售則相對遜色，主要單靠黃金海灣．意嵐售出的14伙支撐。
針對新界西的二手市況，中聯地產創辦人兼行政總裁林學勤指出，五一假期期間東涌區睇樓量雖升一成，但20大屋苑成交量卻由早前的67宗回落至43宗。他解釋，由於部分業主叫價較進取，買家不願追價，普遍選擇觀望並尋找平盤，導致成交以較低價單位為主，拖低區內平均造價；加上市場放盤量減少，直接拖慢了二手成交步伐。
新界東及港島區：缺大型新盤 購買力回流二手
另一邊廂，新界東指數連升三周，報117.04點，按周升0.11%；港島區連升兩周，報106.81點，按周升0.42%。
新界東本周未有大型新盤推出，促使購買力回流二手市場。部分業主見承接力改善而調高叫價，帶動樓價微升。港島區方面，雖然有新盤PORTO加推第2號價單，折實均呎22,942元，比首推的22,318元略高約2.8%，但市場反應不及九龍區及新界西的新盤熱烈，令不少準買家轉投二手市場物色單位。
一手貨尾方面，新界東交投量較少，主要靠海瑅灣I及柏傲莊III分別錄得48宗及8宗成交支撐。港島區貨尾交投則依賴海德園及Deep Water South 6A期支撐，各項目成交量介乎7至11宗。
數據亦反映這兩區的二手氣氛向好。據美聯及香港置業資料顯示，新界東兩大指標屋苑周末預約睇樓量錄得118組，按周微升0.85%；港島區周末預約睇樓量亦錄得135組，按周增加2.27%，反映假期無阻買家入市意欲，二手客源增加為樓價帶來支持。
後市展望：一手推盤步伐主導大市
綜合本周走勢，樓市表現繼續由一手新盤主導。若新盤開價具吸引力，將搶佔市場大批購買力，令二手樓價受壓；反之，若缺乏焦點新盤，二手市場則能從中受惠。28Hse數據研究員張灝然預期，發展商未來的推盤步伐、定價策略及一手銷情將繼續左右大市，加上市場預料聯儲局今年內將減息1次，短期內樓價指數將於112至124點上落。
租金指數升0.29% 連升六周 距高位僅0.06%
反映二手物業租金走勢的易發租金指數連續六周上升，最新報118.47點，按周升0.29%，連續兩周維持在118點以上。該指數本年至今累計上升約1.3%，與2019年8月錄得的118.54點歷史高位僅相差0.06%。隨著5至8月的傳統租務旺季臨近，加上在穩定住屋需求帶動下，預料短期內租金指數有機會突破歷史高位。
分區指數方面，四區走勢呈三跌一升，整體租金升幅主要由新界西帶動。九龍區、新界東及港島區指數均錄得跌幅：九龍區報124.02點，按周跌0.63%，連跌三周；新界東報121.28點，按周跌0.16%，同為連跌三周；港島區報127.73點，按周跌0.14%，連跌兩周。相比之下，新界西租金指數則止跌回升，最新報137.45點，按周升2.78%。
針對新界西租金上升，林學勤指出，東涌區的租賃交投保持活躍平穩。隨著機場第三條跑道於2024年底啟用，並計劃在2026年進一步發展，機管局正逐步善用三跑道系統的承運能力。相關發展為大量機組人員及機場員工帶來實質的住屋需求，對區內租金帶來支持。
林學勤補充，目前東涌整體實用呎租大致維持在28至37元，部分屋苑的租金造價有所上調。以近期成交為例，東環一伙一房戶本周以15,000元租出，較早前13,500元的意向租金高出約11.11%；另外，映灣園一伙兩房戶本周以17,000元獲承租，亦較原先16,000元的叫租上升約6.25%。
展望後市，張灝然預期短期內租金指數將於114至120點之間徘徊。隨著暑假租務旺季臨近，市場預料會出現更多租賃需求，短期將突破2019年8月的歷史高位。長遠而言，預計全年整體租金走勢將維持平穩向上，全年升幅介乎2%至4%。
上述指數反映2026年05月01日至05月07日的市況。
