滿名山四房六年輸899萬 半年16宗成交蝕過百萬

樓市氣氛持續反覆，新界西屯門掃管笏半新樓盤滿名山名庭再現蝕讓個案。該屋苑一伙低層四房戶最新以明顯低價沽出，業主六年間帳面損失達近900萬元，樓價跌幅超過三成半，蝕讓接近四成，成為市場焦點。業界形容，部分半新盤正成為今輪樓價調整期的「重災區」，反映中大型單位的承托力仍然疲弱。

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根據市場消息，滿名山名庭1座低層A室為一伙實用面積1,387平方呎的四房單位，屬屋苑大型戶型。單位早前以1,550萬元成交，實用呎價約11,175元。據易發網上物業估價資料顯示，該單位估值約 1,730萬元，今次成交價低出180萬元，相差約10.4%。

原業主於2019年以2,448.76萬元一手購入，當時實用呎價約17,655元。持貨6年後轉售，以入市價計算，帳面蝕讓899萬元，樓價跌幅達36.7%。換言之，該業主6年間持有該物業期間，物業貶值近五分之二，可謂重創離場。

市場人士指出，雖然近日港銀減息利好消息增多，但二手市場調整壓力仍未完全釋放，特別是近年落成的半新樓，部分業主於高位入市，現選擇蝕讓離場以止蝕，導致蝕讓個案頻現。

翻查資料顯示，自今年七月至今，滿名山共錄得18宗三房至四房單位成交，撇除特別成交後，當中多達12宗屬蝕讓個案，蝕幅介乎5.8%至45.4%。過去半年內，撇除特別成交，共有16宗三房及四房單位成交錄得逾百萬元虧損，當中包括本月底一宗三房單位蝕讓738萬元，以及七月底一宗四房單位蝕讓559萬元，反映大型單位的持貨壓力沉重。

事實上，類似情況早已浮現。今年七月底，屋苑名庭6座低層A室的一個實用面積1,398平方呎的四房單位，以1,880萬元易手，實用呎價約13,448元。業主持貨六年後轉售，帳面蝕讓559萬元，蝕幅約22.94%，樓價貶值近四分之一。

再翻查成交記錄，上月底另一宗三房單位成交亦錄得蝕讓。屋苑滿庭12座高層E室一個實用面積987平方呎的單位，業主於2018年入市，持貨七年後以880萬元售出，實用呎價約8,997元，帳面蝕讓738.96萬元，蝕幅高達45.42%，樓價幾乎蒸發一半。

業界分析指出，近年部分置業者以高槓桿計劃（俗稱「呼吸PLAN」）上會，如息口未明顯回落或轉按受阻，資金壓力隨之增加，令蝕讓盤湧現。若未來減息步伐未如預期，加上市場新增供應持續釋放，預料半新樓及豪宅市場短期仍難擺脫壓力。

此外，滿名山為掃管笏區內少數主打三房至四房間隔的大型屋苑，惟近年區內新盤如NOVO LAND及OMA by the Sea相繼登場，亦設有同類型大單位，令買家選擇增多，議價能力相應提升，分散滿名山潛在購買力。隨着同類供應增加，市場競爭加劇，業主難以維持理想售價，部分更需減價離場。在供應持續釋放而需求未見同步增長下，屋苑大型單位的承托力進一步削弱，蝕讓情況料將延續至年底。

滿名山由嘉里發展，設有20座物業及43座洋房，合共提供1,100個單位，當中分層實用面積由308至1,847平方呎不等，而洋房則介乎1,785至2,877平方呎。