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新盤次季較二手低12%創新高 發展商持續低價「求量」

Squarefoot 編輯部  2024-07-10  #講談樓市

樓價反覆向下,加上新盤市場存貨量充足,發展商推盤開價未敢進取。美聯物業統計顯示,今年第二季新盤開價較同區二手價低約12%,創下該行自2005年有紀錄以來的新高,較今年首季的5.1%差幅,單季擴闊約6.9個百分點,並且是連續第八個季度出現新盤平過二手的情況。

美聯物業研究中心資料顯示,2005年初,新盤開價遠高於同區二手樓價(溢價)約42%,其後逐步收窄,溢價主要企穩於10%至20%之間。直至2014年第二季和第四季才一度出現新盤平過二手的情況,但幅度皆不足5%。其後溢價再次上升,直至2018年下半年,新盤開價逐步貼近二手水平。經歷第五波疫情後,新盤開價自2022年第三季起連續8個季度低於二手,今年第二季新盤較二手低約12%,創下2005年以來最大差幅。

美聯物業住宅部行政總裁布少明解釋,一手貨尾量依然高企,發展商面對出貨壓力,因此持續以低價推售搶客,導致新盤持續平過二手。資料顯示,今年第二季不少一手樓盤以低於二手價發售,例如佐敦彌敦道350號九龍諾富特酒店重建項目「高臨」,今年4月下旬公布首張價單,折實平均呎價19388元,較同區同期的二手屋苑平均成交呎價低約21%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為,新盤貨尾數字高企,若一手項目「求量」,與二手樓價的折讓需足夠大,才可吸引準買家。兩者差幅能否收窄,須視乎二手市場表現和減息步伐。因為目前購買力主要集中於一手市場,相信發展商推售新盤時的定價仍會低於二手,幅度料維持約10%。

布少明預計,今年下半年發展商會繼續採取「先求量後求價」策略,估計全年一手成交量約1.8萬宗,勢創近5年新高,按年飆升71.8%。下半年二手市場或受新盤吸走客源影響,成交量可能回落,但全年仍可望達到約4.2萬宗的3年高位,較去年多約17.5%。樓價方面,若按息未回落,樓市氣氛偏淡,在一手以低於市價開售的情況下,樓價全年或跌約5%。

隨着2月下旬樓市撤辣,以往購買住宅物業需徵重稅的公司客和非本地客重投樓市。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,去年全年一手市場僅89宗公司客入市個案,今年1月和2月亦只有9宗和6宗,但政府撤辣後,3月錄得135宗公司客購買單位的個案,已超越去年全年。今年上半年共有331宗公司客入市一手市場的個案,相較去年同期只有50宗,暴升5.6倍,創2012年上半年944宗以來近12年同期新高;按半年比較,亦是2012年下半年錄得843宗以來的近23個半年度新高。

如計及一、二手市場,今年上半年有780宗公司客入市的買賣登記,佔同時期總住宅買賣登記24933宗約3.1%。陳永傑指出,相較1997年公司客佔比超過15%,以及2010年政府公布辣招前的逾10%,目前公司買家比例並不算高。

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