自從中東亂局引發能源價格波動以來，市場對美國聯儲局息率「不減反加」的憂慮一度甚囂塵上。然而，隨著近期地緣政治局勢及能源價格逐步回穩，美國本土通脹壓力略見舒緩，聯儲局並無急於加息的必要。縱觀過去數年的息口周期，美息往往呈現「先升後回」的軌跡，而本港銀行利率則具備「加慢減快」的特性。因此，「退一萬步」來說，即使美國或於下半年落實加息，但只要步伐溫和，相信本港銀行亦未必會即時跟升，市場實在無需對此議題過分憂慮。
息口預期趨向穩定，而市場資金流澎湃，為樓市帶來更堅實後盾。根據金管局資料，今年5月底本港存款總額首次突破20萬億元大關，較回歸前(97年6月)約2.7萬億元大幅飆升逾6.5倍，反映本港財富底蘊深厚，只要當中有少部分資金「聰明錢」傾向「套息換樓」，所產生的資金槓桿及加乘效應，足以令樓市前景極堪憧憬。
這股資金動能漸漸轉化為市場實質剛需。當一手市場經歷短暫「回氣」階段後，各大發展商已重整旗鼓後再度出擊，令新盤市場呈現「點點開花」的熱鬧場景。其中，市場聚焦的北都新盤已頻頻「熱身」：古洞北大型項目隨時應市；元朗新盤亦蓄勢待發。隨著多元化新盤魚貫登場，相信7月份一手購買力將再度釋放，推動一手成交量反彈至「破千」水平。
樓市熱潮亦激活豪宅板塊「靜靜起革命」，成為市場強勁「火車頭」之一。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，6月份逾5,000萬元一手私宅成交量錄75宗，連升2個月，追平2024年10月的75宗水平，創20個月新高。
至於期內逾億元超級豪宅「大刁」更為熾熱。根據傳媒統計，今年截至7月2日共錄得85宗億元「大刁」，涉及成交金額約167億元，料是2013年一手新例實施以來最旺。在地緣政治不確定性的背景下，本港豪宅市場憑藉獨特的制度優勢與資產韌性，可謂別具吸引力，成為環球資金流，以及高資產人士配置資金的重點「避風港」，估計超豪宅「吸金力」持續擴大。
與豪宅買賣市場互相輝映的，還有租務市場。近期租客「追價搶租」漸成常態，新近放租的業主頻頻反價；不少內地生及本地客為鎖定心儀單位，甚至不惜「一筆過」預付全年租金，「多枱客爭一盤」的旺市情景同樣屢見不鮮。
官方數據亦佐證這股租務熱潮。日前差估署公布5月份私人住宅租金指數按月升約0.34%，連升7個月，接連破頂。而美聯「租金走勢圖」走勢大致同步，5月以實用面積計算的私人住宅平均呎租升至約39.55元，連續5個月「破頂」。值得留意的是，大型單位租金指數按月升幅更為凌厲，連續6個月跑贏中小型單位。
今年首5個月，大型單位租金累升約4.54%，顯著高於同期中小型單位錄約1.66%的升幅這種「大勝小」的局面，正好與近月中價及中高價物業交投「追落後」的趨勢不謀而合。隨著租務旺季來臨及私宅住戶收入持續增加，大型單位租金短期內「破頂在望」。
綜觀當前市況，雖則未來息口走勢懸而未決，但本港有破紀錄的20萬億元豐盈資金「坐鎮」，樓市「底氣」不言而喻。配合一手新盤「百花齊放」、豪宅板塊亮眼及租務市場延續「破頂之旅」等因素相互加乘，足以令人對下半年樓市前景充滿期待。
美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽
