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中半山盤稀價硬難震散

文匯報  2011-03-25  #講談樓市

造價破97水平 物業保值力高

 香港文匯報訊(記者 顏倫樂)中半山屬港島傳統豪宅區,區內洋房物業不多,多屬分層住宅大廈,其最大優勢在於其地理位置毗鄰中環商業區,不少財經界具份量人士均喜歡擇居於此。這批買家的資金相當充裕,令該區樓價向來穩定,即使去年底政府打擊炒風,對該區影響亦甚微。近期日本大地震,該區樓價亦未隨大市回落,僅交投速度有所減慢。

 中原分區聯席董事陳漢奇表示,中半山地理位置優越,區內豪宅造價近年隨大市亦直線攀升,現時高層優質單位每呎叫價3萬元以上不在少數。若以97年為基準,該區造價更早於去年就突破當年水平。

樓齡較大 內地客偏低

 區內的業主以本地及外籍人士為主,內地客數量不多,只佔約10%,原因是該區樓齡普遍較大,而內地客多鍾情一些新晉、近鐵路沿線的豪宅,中半山對其吸引力不多。相對地,由於位置因素,該區一直受到一班在中環商業區工作的白領、從事金融相關行業的高薪人士追捧,名人住客更包括東亞銀行主席李國寶、香港貿易發展局主席蘇澤光等。

5年未見新盤推售應市

 另一支持該區樓價上升的因素是放盤量較少。陳漢奇稱,相比其他豪宅區如西半山、九龍站等,該區放盤量少一半以上。再者,該區的新盤數量稀少,對上一個新盤發售經已追溯到05年由長實發展的菁英臺,當時只供應9伙,完全不能滿足市場需要。

 至於下一個新盤亦只有長實系內的豪景閣,前身為收租豪宅,預計提供50伙。按現時市況下,每方呎售價將由2.5至3萬元不等。在供不應求下,該區價錢屢創新高,如本月初帝景園一伙面積2,691呎的單位就以7,768萬元沽出,呎價28,867元,創下屋苑呎價新高。

 翻查數據,目前中半山的呎價紀錄為Branksome Crest的51樓單位,面積4,620呎,於去年6月以2.03億元成交,呎價43,939元。不過,該區樓價愈升愈高,業界相信紀錄很快會被刷新,其餘屬中半山的著名豪宅包括Mayfair、嘉富麗苑等。

身處名校網 用家撐場

 陳漢奇續說,區內豪宅銀碼及面積均較大,客源多屬用家,現每個月連租約成交比例只有25%,可見投資風氣並不強。另外,該區因屬名校網,包括聖保羅男女中學、聖若瑟書院等,不時有家庭客進駐區內。由於一班實力用家的支持,中半山區價錢一向「硬淨」,即使去年底政府推出額外印花稅,又對豪宅物業的借貸設限制,但對區內售價的影響均極微。

 近期日本大地震,對於中半山豪宅市道亦無可避免造成影響,最主要反映在成交宗數上,地震前後交投量下跌近一半,主因地震令股市下跌,波及一眾區內準買家的入市意慾。然而,區內物業的價錢則仍然未見回落跡象。

 他並說,雖然地震造成的海嘯衝擊日本經濟,但對本港樓市影響不大,反而因為美國加息時間估計延遲,或令本港低息環境持續,預料中半山年內將呈現「量跌價穩」局面,交投量按年跌幅約2成。

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