中半山盤稀價硬難震散

造價破97水平 物業保值力高

　香港文匯報訊（記者 顏倫樂）中半山屬港島傳統豪宅區，區內洋房物業不多，多屬分層住宅大廈，其最大優勢在於其地理位置毗鄰中環商業區，不少財經界具份量人士均喜歡擇居於此。這批買家的資金相當充裕，令該區樓價向來穩定，即使去年底政府打擊炒風，對該區影響亦甚微。近期日本大地震，該區樓價亦未隨大市回落，僅交投速度有所減慢。

　中原分區聯席董事陳漢奇表示，中半山地理位置優越，區內豪宅造價近年隨大市亦直線攀升，現時高層優質單位每呎叫價3萬元以上不在少數。若以97年為基準，該區造價更早於去年就突破當年水平。

樓齡較大 內地客偏低

　區內的業主以本地及外籍人士為主，內地客數量不多，只佔約10%，原因是該區樓齡普遍較大，而內地客多鍾情一些新晉、近鐵路沿線的豪宅，中半山對其吸引力不多。相對地，由於位置因素，該區一直受到一班在中環商業區工作的白領、從事金融相關行業的高薪人士追捧，名人住客更包括東亞銀行主席李國寶、香港貿易發展局主席蘇澤光等。

5年未見新盤推售應市

　另一支持該區樓價上升的因素是放盤量較少。陳漢奇稱，相比其他豪宅區如西半山、九龍站等，該區放盤量少一半以上。再者，該區的新盤數量稀少，對上一個新盤發售經已追溯到05年由長實發展的菁英臺，當時只供應9伙，完全不能滿足市場需要。

　至於下一個新盤亦只有長實系內的豪景閣，前身為收租豪宅，預計提供50伙。按現時市況下，每方呎售價將由2.5至3萬元不等。在供不應求下，該區價錢屢創新高，如本月初帝景園一伙面積2,691呎的單位就以7,768萬元沽出，呎價28,867元，創下屋苑呎價新高。

　翻查數據，目前中半山的呎價紀錄為Branksome Crest的51樓單位，面積4,620呎，於去年6月以2.03億元成交，呎價43,939元。不過，該區樓價愈升愈高，業界相信紀錄很快會被刷新，其餘屬中半山的著名豪宅包括Mayfair、嘉富麗苑等。

身處名校網 用家撐場

　陳漢奇續說，區內豪宅銀碼及面積均較大，客源多屬用家，現每個月連租約成交比例只有25%，可見投資風氣並不強。另外，該區因屬名校網，包括聖保羅男女中學、聖若瑟書院等，不時有家庭客進駐區內。由於一班實力用家的支持，中半山區價錢一向「硬淨」，即使去年底政府推出額外印花稅，又對豪宅物業的借貸設限制，但對區內售價的影響均極微。

　近期日本大地震，對於中半山豪宅市道亦無可避免造成影響，最主要反映在成交宗數上，地震前後交投量下跌近一半，主因地震令股市下跌，波及一眾區內準買家的入市意慾。然而，區內物業的價錢則仍然未見回落跡象。

　他並說，雖然地震造成的海嘯衝擊日本經濟，但對本港樓市影響不大，反而因為美國加息時間估計延遲，或令本港低息環境持續，預料中半山年內將呈現「量跌價穩」局面，交投量按年跌幅約2成。