新世界發展旗下、位於九龍塘玫瑰街28號的單幢豪宅滶蘊環境清靜，坐擁34小學校網及九龍城中學校網優勢。項目樓高8層，合共提供109伙，預計關鍵日期為2027年11月30日，樓花期約17個月。
發展商於上周五（5日）推出首批44伙一至兩房戶，折實均呎達33,816元，創下《一手新例》實施後九龍區新盤首批均呎新高。項目將於本周五（12日）以先到先得形式發售其中28伙。下文將梳理樓盤的戶型分佈，並集中分析一、兩房的按揭供款細節及向東南優質單位，供準買家參考。
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九龍塘滶蘊首推44伙｜折實均呎33,816元 高同區新盤8至14%｜兩房入場戶較同區二手貴約六成
九龍傳統低密度地段豪宅「PAVILIA ROSA 滶蘊」 首日開標售出40伙瑰麗級大宅 套現近23億元 榮登「今年新盤標王」 四房天台特色戶呎價逾5.6萬元
全盤主打兩房及四房戶
項目單位實用面積介乎298至3,058平方呎，間隔涵蓋一房至五房連五套房。其中兩房及四房戶佔總數逾七成半：
四房戶屬全盤比例最多，共有44伙，佔總數約40.5%。實用面積介乎1,135至2,185平方呎，分佈於D1至D3、D5至D7、G1、G6、S1及S3室。
兩房戶共有38伙，佔總數約35%。實用面積介乎397至586平方呎，分佈於E1至E3、E6至E7及G3室。
三房戶設有20伙，佔總數約18%。實用面積介乎831至1,061平方呎，分佈於G2、G5及S2室。
一房戶共有6伙，佔總數約5.5%。實用面積介乎298至336平方呎，全數位於E5室。
五房戶僅設1伙，佔總數約1%。實用面積達3,058平方呎，位於ROSA VILLA。
滶蘊戶型及伙數分佈
首張價單一至兩房戶分析
滶蘊首推價單一覽｜一至兩房戶折實售價及呎價詳情
一房戶折實售價985.96萬元起
首張價單的一房戶實用面積介乎298至336平方呎，全數位於2至8樓E5室。扣除5%樓價折扣及6%提前成交現金回贈後，折實售價介乎約985.96萬至1,157.5萬元，折實呎價介乎約33,086至34,449元。
座向與景觀上，E5室向東南，望向The Primrose及海棠苑一帶住宅。室內間隔全數採用開放式廚房及暗廁，浴室配備抽氣系統以保持通風。
一房入場戶：2樓E5室平面圖
兩房戶折實售價1,398萬元起
首張價單的兩房戶實用面積介乎397至586平方呎，分佈於2至8樓的E1至E3室與E6至E7室，以及G樓至8樓的G3室。
扣除上述折扣及回贈後，折實售價介乎約1,398萬至2,051.41萬元，折實呎價介乎30,800至37,505元。
各兩房戶的座向及景觀各有不同。E1至E3室向東南偏南，同樣以望向The Primrose及海棠苑一帶住宅為主，惟E3室部分視線或受項目的E7室及S1室阻擋。E6至E7室主要向東，望向又一居第29至33座。G3室則向西，望向聖母玫瑰書院及大坑東邨。
室內間隔視乎單位而定。E2、E3、E6及G3室均採用開放式廚房及暗廁。E7室設有梗廚及暗廁。E1室則設有梗廚及明廁，有利室內採光及自然通風。
兩房入場戶：2樓E2室平面圖
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焦點推介：四房S1室向東南 盡享低密度開揚景致
項目中的S1室座向東南，主要望向海棠苑及九龍塘一帶的低層住宅，環境相對寧靜，景觀開揚。
S1室全數為四房戶，其中頂層為連天台及梯屋的特色戶，視野較其他樓層更為廣闊，能提供較多私人活動空間，適合財政充裕及追求私隱的買家。
精選向東南四房S1室平面圖
入場戶供款解析：一房首期不足百萬
一房戶：首期約98.59萬 首置客之選
以一房入場戶2樓E5室為例，實用面積298平方呎，折實售價985.96萬元，折實呎價約33,086元。若買家承造九成按揭，一成首期約為98.59萬元。以按揭息率3.25厘及還款期30年計算，每月供款約39,585元，最低入息要求約79,169元。
兩房戶：首期約279.6萬 換樓升級參考
以兩房入場戶2樓E2室為例，實用面積435平方呎，折實售價1,398萬元，折實呎價約32,138元。該單位最高可承造八成按揭，兩成首期約為279.6萬元。以按揭息率3.25厘及還款期30年計算，每月供款約48,674元，最低入息要求約98,409元。
