最新易发楼价指数报121.09点，按周微跌0.15%，连跌两周，但连续三周维持在121点，较2021年8月高位回落约16.93%。近期多个新盘以贴市价推售，交投回暖，分散二手市场购买力。同时，适逢升中派位及中学文凭试放榜，部分家庭客暂缓置业，二手业主因而扩大议价空间。四区楼价全线下跌，其中港岛及新界东跌幅逾1%。展望下半年，受息口走势及发展商推盘策略影响，楼价料难延续上半年升势，整体表现趋向平稳，甚至轻微下调。
租务方面，本周易发租金指数报120.34点，按周微跌0.09%，终止四连升，但连续三周维持120点，较2019年8月高位仍高出1.52%。部分地区因租客观望及优质盘源减少，成交多集中于低价单位，令平均租金短暂回软；惟新界东受内地学生预缴租金带动，租金逆市上升。整体而言，正值暑假租务旺季，外来专才、非本地学生及本地家庭需求殷切，租盘持续供不应求。预计短期内租金将于高位徘徊。
四区楼价全线受压 港岛区新界东跌逾1%
本周分区楼价指数全线下跌。港岛区及新界东分别终止上周及连续两周的升势，报109.17点及118.78点，按周分别下跌1.43%及1.26%。新界西亦终止两连升，报125.19点，按周微跌0.22%；九龙区则连跌两周，报116.9点，按周微跌0.09%。分析指出，近期一手交投略见回暖，抢去市场焦点，促使二手业主扩阔议价空间，令整体造价受压。
港岛区一手销情受区内新盘货尾带动，海德园及海盈山4B期分别录得7宗及4宗成交。一手市场活跃令二手客源流失，业主叫价态度放软。据香港置业及美联物业资料，港岛区两大指标屋苑周末预约睇楼量分别录得23组及139组，按周下跌4.17%及2.8%，反映准买家短期入市意欲平淡，加上优质盘源早前已被消化，进一步对楼价构成压力。
新界东情况相若，海日湾系列及海瑅湾I分别录得20宗及7宗成交，带动区内一手气氛。二手业主纷纷扩大议价空间。香港置业及美联物业资料显示，新界东的指标屋苑周末预约睇楼量分别录得173组及118组，按周微跌1.14%及0.84%，反映准买家暂未回流二手市场寻找盘源，导致楼价向下。
新界西焦点落于锦田新盘芊御。发展商近期以贴市价加推第2号价单共60伙，折实均尺13,179元，较首批低约6.13%，截票获超额认购51倍。同时，柏珑及Wetland Seasons Bay系列分别录得6宗及3宗成交，一手市场抢去焦点导致区内二手承接力转弱，楼价微跌。
美联物业高级分区营业经理锺家豪分析指，数据收集期间适逢升中派位及中学文凭试放榜。本地家庭客多倾向在子女升学结果尘埃落定后才作置业决定，导致期内买卖交投转趋淡静，当区及全港楼价因而受压。
九龙区方面，首岸第4期、启德海湾系列及柏蔚森II录得3至6宗成交。区内二手睇楼量同样受压，香港置业及美联物业分别录得182组及192组睇楼量，按周下跌4.21%及2.54%，二手业主见市场需求减弱，普遍调低叫价。
展望后市，多个新盘蓄势待发。日出康城海瑅湾II首张价单折实均尺15,770元，较海瑅湾I及SEASONS系列高约1.17%至11.15%，属轻微加价，并将于下周开售。另外，长沙湾发祥街西8号大型商住项目命名为睿璟，第一期正待批预售楼花同意书，拟短期内推出507伙，反映发展商对后市销情感信心。
28Hse数据研究员张灏然分析指出，下半年发展商的推盘步伐与定价策略、联储局的息口走势，以及内地资金汇出政策，将是影响楼市关键。他维持早前预测，估计短期内楼价指数将于112至124点之间上落。下半年楼市整体表现趋向平稳，甚至轻微受压。
租金指数高位回落0.09% 继续站稳120点
易发租金指数上周创新高后，本周报120.34点，按周微跌0.09%，终止四连升，连续三周企稳于120点，仍较2019年8月的高位118.54点高出1.52%。虽然租金升势略见回软，但预料短期走势依然向好。
四大分区租金录三跌一升。新界西跌幅最大，报136.85点，按周跌1.53%，终止两连升；港岛区报128.98点，按周跌1.31%，未能延续上周升势；九龙区报124.83点，按周跌0.71%，结束两连升。相反，新界东不跌反升，报123.46点，按周升0.98%。数据显示本周租务承接力稍为减弱，令整体租金受压。
新界西、港岛区及九龙区租金走势回软，主要原因是部分屋苑近期录得低于市价的租务成交，拉低了整体平均水平。
以新界西为例，屯门御海湾1座高层G室两房户，实用面积437平方尺，近期获区外租客以每月17,000元承租，折合尺租约38.9元。另外，元朗朗天峰1B座高层A室两房户，实用面积446平方尺，亦以17,500元租出，实用尺租约39.2元。参考28Hse数据，上述两个屋苑近90日的平均尺租分别达41元及42元，反映这两宗最新成交均较市价低约半成至一成。
锺家豪认为，部分育有应届考生的租客暂缓搬迁，令市场新增放盘减少。面对缺乏优质盘源补充，市场成交多集中于叫价较低的单位，进而拖累当区平均租赁成交价。
港岛区亦同样出现类似情况。小西湾蓝湾半岛一伙三房户近期租出，成交尺租约为43.8元，比起28Hse平台过去90天平均尺租的46元，低出近5%。
九龙区方面，启德DOUBLE COAST一伙两房户的最新租赁表现亦见疲弱，其成交尺租仅为46元，逊于同一平台同期录得约47元的平均水平。这类租金略低于市场平均值的个案在上述三区零星出现，削弱租金上升的动力，导致三区本周的整体租金走势回软。
相比之下，新界东租金走势逆市上升，主要受内地学生来港升学的租赁需求带动，部分单位得以较理想的价格租出。
以大埔University Hill 2A期一伙两房户为例，该单位获一名即将入读中文大学的内地生，以全数预缴一年租金的方式承租，每月租金达19,600元，折合尺租约48.3元，比起28Hse平台过去90天录得的47元平均尺租高近3%。
另外，SIERRA SEA 1B期及沙田第一城近期的两房户成交，尺租分别高达42.9元及49元，同样双双超越该平台同期的42元及45元平均尺租水平。上述三宗成交的租金均高于市场近期的平均值，反映新界东区内的租金获得实际住屋需求强烈支撑。
踏入暑假租务旺季，外来专才、非本地学生及本地家庭客的租赁需求依然殷切，市场盘源供不应求，部分屋苑尺租有望再创新高。
张灏然维持早前预测，估计租金指数短期内将于114至124点之间上落。由于租盘短缺料将持续一段时间，全年租金预期上升约2%至4%，整体租金将维持高企。
上述指数反映2026年7月10日至7月16日的市场状况。
