最新一周易发楼价指数报121.02点，按周微跌0.06%，连跌三周。不过，指数已连续四周维持在121点，较2021年8月的145.76点高位回落约16.97%。
本周二手楼价走势主要受一手销情影响。九龙区、港岛区及新界西的一手交投表现不俗，其中锦田新盘芊御成为市场焦点，吸纳不少购买力。相比之下，新界东的一手货尾销情较其馀三区逊色，令该区楼价受压，同时拖累整体大市向下。
租务市场上，本周止跌回升。最新易发租金指数报120.91点，按周上升0.47%，连续四周企稳于120点，较2019年8月118.54点的前期高位高出约2%。预料短期内指数有望突破121点，继续寻顶。
分区租金指数呈三升一跌，各区升跌主要取决于当区高价租赁成交的比例。其中，新界东按周上升0.91%，为升幅最高的分区；区内指标屋苑如柏傲庄因具备交通优势，尺租持续上扬，成为带动该区租金上升的主力。展望后市，目前租赁市场未见明显利淡因素，预计租金回落空间有限，短期内有望继续向上寻顶。
四区楼价三升一跌 新界东逆市受压拖累大市
最新分区楼价走势呈三升一跌。九龙区及港岛区成功止跌回升，指数分别报118.82点及110.38点，按周上升1.64%及1.11%；新界西亦同步向好，微升0.02%，报125.21点。然而，新界东逆市受压，按周跌0.15%，报118.6点，成为本周唯一下跌的分区，并成为拖累全港整体楼价微跌的主要原因。
新界东楼价受压，主要受区内新盘货尾销售表现平平影响。本周该区一手交投主要由海瑅湾I、海日湾系列及Silicon Hill带动。喜欢物业董事总经理朱芷娴指出，自政府落实于白石角兴建港铁站，并厘清邻近土地用途后，不少Silicon Hill两房业主及发展商选择封盘，不愿以低于市价出售。区内盘源因而减少，交投量受限，楼价缺乏上升动力。
不过，展望白石角后市，区内如嘉熙及海日湾II的业主议价空间收窄，甚至出现反价，加上银行估价贴近近期成交价，业界对该区长远发展仍然乐观。此外，据香港置业及美联物业资料显示，新界东指标屋苑周末预约睇楼量按周下跌约1.5%至4%，反映准买家受盘源不足及大型体育赛事影响，短暂减少寻盘意欲，进一步遏抑短期楼价表现。
九龙区方面，楼价走势向好，主要受惠于一手货尾销情理想。天玺．天第2期、傲玟及柏蔚森系列分别录得20伙、6伙及4伙成交，带动区内二手业主叫价转趋强硬。虽然启德MIAMI QUAY I 于7月22日加推79伙，折实均尺较去年4月下调约1.33%，属发展商加快去货的定价策略，但无碍本周九龙区楼价整体表现。该项目定于7月26日发售40伙，其销情对区内二手楼价的后续影响仍有待观察。
港岛区新盘货尾交投同样畅旺，海盈山4B期、海德园及DEEP WATER SOUTH 6A期均录得成交。一手销情理想，增强二手业主信心，部分业主调高叫价，支持楼价向上，止跌回升。区内一手交投畅旺，连带二手市场亦受惠，带动楼价回升。这与新界东因缺盘而交投淡静截然不同，可见资金流向直接左右各区楼价表现。
新界西的市场焦点集中于芊御。该项目于7月中旬首轮销售沽出139伙，吸纳大量市场购买力。有见及此，发展商随后两度以原价或微幅提价加推，同类型单位尺价升幅维持在0.5%以内。发展商采取稳价加推策略以确保销情，反映其对项目具备信心，亦有助推动区内楼价稳步上扬。
针对本周全港整体楼价走势，朱芷娴分析指，近期内地限制资金外流，确实影响部分内地买家来港置业的步伐，导致不少准买家转买为租，对楼市观望。
展望后市，各项输入人才计划为本港楼市注入潜在购买力，提供一定支撑。然而，目前一手新盘库存充裕，发展商多以折让价促销，难免对二手楼价构成压力；加上息口走势未明及资金流动限制等不利因素，楼市仍存在隐忧。28Hse数据研究员张灏然维持早前预测，预料短期内楼价指数将于112至124点之间上落，下半年整体楼市表现将趋向平稳，甚至出现轻微回软。
租金指数止跌回升0.47% 稳步迈向121点
易发租金指数上周轻微回软后，本周最新报120.91点，按周升0.47%，止跌回升。指数已连续四周站稳于120点，目前较2019年8月118.54点的历史次高位再高约2%。适逢暑期租赁传统旺季，预料多个屋苑尺租将屡创新高，带动指数稳步上扬。
本周各分区走势大致向好，呈三升一跌。新界东升幅居首，报124.58点，按周升0.91%，连升两周；九龙区紧随其后，报125.46点，按周升0.5%，终止上周跌势；港岛区报129.15点，按周微升0.14%，同样止跌回升。惟新界西逆市受压，报136.6点，按周微跌0.18%，连跌两周。
针对新界东、九龙区及港岛区租金上扬，分析指出，时值暑期租务旺季，区内盘源紧绌及供不应求，不少租客不惜以高价承租，推高屋苑尺租，预料此现象短期内仍会维持。
新界东交投活跃，柏傲庄第8A座高层E室一房户，实用面积310平方尺，本周获内地生以25,000元承租，尺租高达81元；将军澳中心一期第7座中层E室两房户，实用面积384平方尺，则以22,000元租出，尺租约57元。上述两宗成交尺租，分别较28Hse平台过去90天61元及43元的平均尺租高出约32%，这类高价成交带动区内租金稳步上扬。
朱芷娴补充，柏傲庄III早前重售后反应热烈，现正陆续交楼，一般放盘1至2星期即可租出；而在柏傲庄III交楼前，该屋苑其他期数的租盘往往只需1至3日便获承接。租客多为陪读家庭及内地学生，主要锺情屋苑坐拥铁路优势，往返九龙塘与何文田的传统名校区，以至新界东及九龙区各大专院校皆相当方便，有利子女就学，殷切需求进一步推高区内租金。
九龙区市况同样向好，红磡 BAKER CIRCLE‧GREENWICH 中层C室开放式户，实用面积215平方尺，放盘不足半日，即获理大内地生预缴一年租金以15,500元租出，尺租达72.1元；九龙湾德福花园A座高层8室两房户，实用面积556平方尺，亦获外区客以21,700元承租，尺租约39元。参考28Hse数据，两者分别较同期70元及36元的平均尺租高出约3%及8.33%。
港岛区市况亦见平稳，太古城彩天阁低层G室三房一套户，实用面积约717平方尺，本周以月租36,000元租出，尺租约50元，较平台同期平均尺租48元高出4.17%。此外，跑马地比华利山K座高层1室同属三房一套户，实用面积约1,083平方尺，获外区客以65,000元承租，尺租约60元，较平台同期平均尺租54元溢价11.11%。上述两宗成交租金均高于近期市场平均值，反映港岛区租金获实际住屋需求支撑。
反观新界西本周租金逆市受压，主因是部分单位以低于市价租出。其中，屯门迈亚美海湾第1座中层G室两房户，实用面积398平方尺，以10,800元租出，尺租约27.1元，略低于28Hse近90日平均尺租的30元。
暑假向为传统租务旺季，本周本港租赁交投依然活跃，需求殷切。随着新学年临近，不少来港升学的学生正忙于物色居所；加上各项人才计划吸引专才相继来港发展，令各区租盘迅速被消化，带动租金持续上扬，部分租客或因此转租为买。展望后市，张灏然维持早前预测，估计租金指数短期内将于114至124点之间上落，全年租金预期有约2%至4%的升幅。
上述指数反映2026年7月17日至7月23日的市场状况。
